Reserva para manutenção de imóvel alugado: quanto guardar

Ter uma reserva para manutenção de imóvel alugado decide se um aquecedor quebrado é um gasto que você já esperava ou uma conta que leva o aluguel de um mês inteiro. Os reparos não chegam espalhados por igual. Você pode passar um ano só trocando uma torneira e, de repente, num mesmo mês, precisar de um ar-condicionado novo e de um encanador. Se não guardou nada, esse mês sai da sua poupança ou do cartão.

A seguir estão as regras mais usadas, o que cada uma deixa de fora e um jeito de transformar tudo num valor mensal para o imóvel que você tem.

Por que os reparos pegam o proprietário de surpresa

Quase todo proprietário sabe de cor os gastos fixos: financiamento, IPTU, seguro, condomínio. A manutenção é diferente porque chega em valores irregulares e em datas que ninguém escolhe, e os itens caros só aparecem a cada vários anos. Um aquecedor ou uma impermeabilização se troca tão raramente que é fácil esquecer quanto custa.

Os registros também não ajudam. O último recibo de conserto está numa conversa de WhatsApp, o encanador recebeu por Pix e ninguém anotou quantos anos tem o ar-condicionado. Sem esse histórico, você começa o orçamento com um palpite, e a maioria dos palpites fica abaixo do necessário.

Duas regras rápidas e onde elas falham

São regras de bolso que nenhum órgão oficial define, e nenhuma delas olha para o seu imóvel. Use as duas para ter uma faixa inicial: faça a conta com cada uma e compare. Os números usam um imóvel de exemplo: um apartamento avaliado em R$ 500.000, alugado por R$ 2.500 por mês. Os valores são apenas exemplos.

Os resultados ficam bem longe um do outro, e cada regra tem um ponto cego:

• 1% do valor acompanha o preço do imóvel, não o estado dele. Uma casa antiga comprada barata pode precisar de mais de 1%, e um apartamento novo num prédio que cuida da cobertura e das prumadas pode precisar de menos.
• Uma parte do aluguel acompanha o mercado de locação do bairro, que tem pouco a ver com o custo dos reparos. Um aluguel alto num bairro caro não quer dizer que o encanamento esteja pior.

Use as regras como uma faixa para o primeiro ano e depois troque por números tirados do próprio imóvel.

Como calcular a reserva para manutenção de imóvel alugado, item por item

Um orçamento montado com os equipamentos do seu imóvel usa as idades e os preços que valem para você. Você faz a lista uma vez e depois atualiza na revisão anual e sempre que algo passar por manutenção ou for trocado.

Liste os itens caros e a idade de cada um

Percorra o imóvel e anote tudo o que custa caro trocar: aquecedor, ar-condicionado, impermeabilização (se for sua responsabilidade), os eletrodomésticos que ficam com o inquilino, piso, pintura interna e janelas. Para cada item, anote a idade e, se puder, pergunte ao técnico que faz a manutenção quantos anos ainda faltam e quanto custa a troca hoje.

Depois divida o custo de cada troca pelos anos que faltam. Esse é o valor que você guarda por ano para aquele item. Se você já tem dinheiro separado para algum item, desconte do custo antes de dividir. O que já precisa ser trocado não tem anos para dividir o gasto, então decida agora como vai pagar, com a reserva ou com a sua poupança.

Os preços e os anos são exemplos. Peça os seus aos profissionais que conhecem o imóvel. Se algum quebrar antes da hora, o nosso guia sobre consertar ou trocar eletrodoméstico ajuda a comparar os dois custos.

Some a manutenção de rotina

Em seguida, some o custo anual dos serviços que se repetem: limpeza do ar-condicionado, revisão do aquecedor, limpeza da caixa-d'água (em casa), dedetização, calhas. O nosso checklist de manutenção preventiva do imóvel alugado organiza esses serviços por mês, estação e ano, e você coloca preço em cada linha uma vez.

Deixe uma margem para o imprevisto

Alguns reparos ninguém planeja: um cano que estoura, uma fechadura que quebra, uma tempestade. Some uma margem por cima do planejado e tente manter na reserva o bastante para pagar um conserto grande sem esperar o aluguel do mês seguinte. O tamanho da margem depende da idade do imóvel e de quantas instalações ficam por sua conta.

No exemplo, as trocas somam R$ 3.300 por ano. Com a rotina e a margem, o total chega perto dos R$ 5.000 da regra de 1%, e você sabe a qual item corresponde cada parte. Divida o total anual por 12 e você tem o valor que vai para a reserva todo mês: cerca de R$ 417 no exemplo.

Veja quem paga o quê antes de fechar o valor

O mesmo apartamento pode precisar de uma reserva bem diferente conforme o contrato e o prédio. Antes de fechar o número, confira:

• O que o condomínio cobre. Em muitos prédios, a administração cuida da fachada, da cobertura e das prumadas, e isso já sai da taxa de condomínio.
• O que o contrato deixa com o inquilino. É comum o inquilino cuidar dos pequenos reparos causados pelo uso do dia a dia.
• O que a lei diz. No Brasil, a Lei do Inquilinato costuma deixar com o proprietário os problemas estruturais e as despesas extraordinárias de condomínio, como obras e fundo de reserva, e com o inquilino as despesas ordinárias. Confira o seu contrato e as regras que valem para o seu imóvel.

Guarde só para o que é seu. Uma cláusula do contrato nem sempre consegue passar ao inquilino um reparo que a lei deixa com o proprietário, então mantenha esses reparos no orçamento, diga o contrato o que disser. Se o contrato não deixa claro de quem é algum reparo, combine por escrito com o inquilino enquanto nada está quebrado.

Separe a reserva e revise uma vez por ano

Guarde a reserva longe do resto do seu dinheiro para que ela ainda esteja lá quando o conserto chegar.

1. Abra uma conta ou aplicação separada para a reserva de manutenção, ou uma por imóvel se você tiver vários.
2. Transfira o valor mensal no dia em que o aluguel cai, para ele não se misturar com o dinheiro do dia a dia.
3. Pague cada reparo com essa reserva e registre o gasto com o comprovante. O nosso guia de como fazer o controle de aluguel e despesas mostra um jeito simples de fazer isso por imóvel.
4. Compare no fim do ano. Veja o que você planejou e o que gastou. Se os reparos passaram do previsto dois anos seguidos, aumente o valor mensal. Antes de diminuir, some tudo o que vem pela frente: as trocas dos próximos anos, a manutenção de rotina, alguma cota extra que o condomínio já anunciou e a sua margem. Só diminua se a reserva der conta de tudo isso.

Se pagar e registrar cada reparo toma mais tempo do que você quer dedicar, o nosso guia sobre se vale a pena contratar imobiliária para administrar ajuda a comparar a taxa de administração com as suas horas.

Depois de um ou dois anos, o seu próprio histórico de reparos dá um número melhor que qualquer regra, e as regras rápidas ficam só para comparação.

Como o RentalThread vai facilitar

O RentalThread vai mostrar o aluguel e as despesas de cada imóvel num relance, para você ver quanto a manutenção custa em cada um sem remontar tudo pelo extrato do banco. Cada reparo vai seguir um único fio compartilhado, do pedido ao orçamento, à aprovação, à conclusão e ao pagamento, com fotos e nota, e assim o histórico de custos para o orçamento do ano seguinte fica registrado enquanto o serviço acontece. Você também vai poder programar a manutenção recorrente, como a revisão anual do aquecedor ou a limpeza do ar-condicionado, para que os serviços planejados tenham data em vez de esperar algo quebrar.

Se você tem alguns imóveis alugados e hoje planeja os reparos de cabeça, veja o que planejamos para proprietários.