Como calcular a rentabilidade do aluguel: bruta e líquida

Para calcular a rentabilidade do aluguel, você divide o que o imóvel rende em um ano pelo valor dele. Essa conta tem três respostas diferentes, e a mais citada costuma ser a mais otimista. Um apartamento com 6,7% de rentabilidade bruta pode tirar dinheiro do seu bolso todo mês quando você conta o IPTU, os reparos, um mês sem inquilino e o financiamento.

Este guia é para proprietários que querem saber quanto o imóvel rende de verdade. Ele mostra a rentabilidade bruta, a líquida e o fluxo de caixa mensal com um único exemplo, lista os custos que costumam ficar de fora e mostra o que um mês vago faz com o resultado.

Por que importa qual rentabilidade você usa

Com esse número você toma decisões reais: quanto pedir de aluguel, se mantém o imóvel ou vende, se cabe contratar uma imobiliária para administrar, quanto guardar para reparos. Se o número está inflado, todas essas decisões partem de uma conta errada.

Ele também importa na hora de comparar. Dois apartamentos com o mesmo aluguel podem render valores bem diferentes quando você soma o IPTU, o seguro e o tempo que cada um fica vago entre inquilinos. A comparação só é justa com o mesmo método e a mesma lista de custos.

Por que a conta quase nunca fecha de primeira

Quase todo proprietário sabe o valor do aluguel de cabeça. Os custos ficam espalhados: o IPTU no começo do ano, o seguro na renovação, o encanador quando algo vaza, o condomínio quando o imóvel está vago. Muitos proprietários só somam tudo na declaração do imposto de renda, e aí os comprovantes estão em três lugares.

Os meses vagos são o outro ponto cego. Quando o inquilino sai, o imóvel pode precisar de limpeza, pintura e algumas semanas anunciado. Essas semanas não trazem aluguel, mas o financiamento, o condomínio e o IPTU continuam chegando. Uma conta com doze meses de aluguel por ano deixa essas semanas de fora.

Como calcular a rentabilidade do aluguel, passo a passo

Você precisa de cinco números: o valor do imóvel, o aluguel mensal, quantos meses por ano você espera que ele fique vago, os custos anuais que ficam com você e a parcela mensal do financiamento, se houver.

Para o valor, use o valor de mercado de hoje se quiser saber quanto o imóvel rende agora, ou quanto você pagou (mais ITBI, escritura e qualquer reforma inicial) se quiser saber quanto rende a sua compra. Anote qual usou e use o mesmo ao comparar imóveis.

Vamos usar um exemplo inventado do começo ao fim. Os valores são ilustrativos, não são recomendação nem resultado típico:

• Valor: R$ 500.000
• Aluguel: R$ 2.800 por mês
• Meses vagos: 1 por ano
• Custos anuais que ficam com o proprietário: IPTU R$ 2.400 (se não for repassado ao inquilino), seguro R$ 600, reserva para reparos R$ 5.000, outros R$ 400. Total: R$ 8.400
• Parcela do financiamento: R$ 1.700 por mês

1. Rentabilidade bruta: aluguel sobre o valor

Rentabilidade bruta = (aluguel mensal × 12) ÷ valor

No exemplo: R$ 2.800 × 12 = R$ 33.600, e R$ 33.600 ÷ R$ 500.000 = 6,72% ao ano.

A rentabilidade bruta é rápida e serve para uma coisa: uma primeira comparação entre imóveis da mesma região. Ela ignora todos os custos e todos os meses vagos, então é sempre maior que a líquida. É a que costuma aparecer em anúncios e em conversas de venda.

2. Rentabilidade líquida: depois dos custos e dos meses vagos

Primeiro calcule o aluguel que você de fato recebe e depois desconte os custos anuais:

• Aluguel recebido = aluguel mensal × (12 − meses vagos)
• Resultado operacional = aluguel recebido − custos anuais − taxa de administração (se uma imobiliária cobra uma porcentagem do aluguel)
• Rentabilidade líquida = resultado operacional ÷ valor

No exemplo: R$ 2.800 × 11 = R$ 30.800 recebidos. R$ 30.800 − R$ 8.400 = R$ 22.400 de resultado operacional. R$ 22.400 ÷ R$ 500.000 = 4,48% ao ano.

São dois terços da bruta, antes do financiamento e do imposto de renda. Em inglês, um número parecido é chamado de cap rate, mas nele as reservas e as melhorias pontuais costumam ficar de fora dos custos.

3. Fluxo de caixa mensal: o que sobra depois do financiamento

Fluxo mensal = (resultado operacional − parcela × 12) ÷ 12

No exemplo: R$ 1.700 × 12 = R$ 20.400 por ano de financiamento. R$ 22.400 − R$ 20.400 = R$ 2.000 por ano, cerca de R$ 167 por mês, antes do imposto de renda.

O fluxo responde à pergunta que mais interessa ao proprietário: o imóvel se paga sozinho ou você completa todo mês com dinheiro do bolso? A rentabilidade descreve o imóvel. O fluxo inclui o seu financiamento, então dois donos do mesmo apartamento podem chegar a resultados diferentes.

É uma média mensal. Num mês com o imóvel vago ou com a parcela do IPTU, a conta pode ficar negativa mesmo que a média seja positiva, então guarde uma reserva para esses meses.

O que muda com um mês vago a mais

Agora imagine que o apartamento fica dois meses vago em vez de um. O aluguel recebido cai para R$ 28.000. O resultado operacional cai para R$ 19.600, a rentabilidade líquida para 3,92% e o fluxo para cerca de −R$ 67 por mês. Um mês vago a mais transformou uma pequena sobra em um pequeno prejuízo.

Se uma imobiliária administrar o imóvel cobrando 10% do aluguel recebido (com um mês vago), a taxa fica em R$ 3.080 por ano e o fluxo cai para cerca de −R$ 90 por mês. A administração pode valer a pena pelo tempo e pelas ligações que você deixa de fazer. Coloque a taxa na conta antes de decidir, para saber quanto custa esse tempo.

Os custos que ficam de fora

Revise esta lista uma vez por ano e coloque um valor em cada linha, mesmo que seja zero:

• IPTU e taxas cobradas junto, quando não são repassados ao inquilino pelo contrato.
• Seguro do imóvel. No Brasil, o seguro contra incêndio muitas vezes também fica com o inquilino; confira o seu contrato.
• Condomínio nos meses vagos e as taxas extraordinárias, que pela Lei do Inquilinato costumam ser do proprietário.
• Reparos e manutenção. Se você não sabe que valor colocar, nosso guia sobre reserva para manutenção de imóvel alugado mostra algumas formas de definir a reserva.
• Contas que você paga, como água ou luz enquanto o imóvel está vago.
• Taxa de administração ou de locação, em porcentagem do aluguel ou um valor fixo por novo contrato.
• Custos entre inquilinos: limpeza, pintura, pequenos consertos e anúncios.
• Outros: contador, certidões, vistorias, tarifas bancárias.

Deixe o imposto de renda fora dessas fórmulas e veja à parte com um contador: as regras e as deduções dependem do país e da sua situação. No Brasil, por exemplo, o aluguel recebido por pessoa física entra no carnê-leão. O mesmo vale para regras de reajuste e encargos que mudam de lugar para lugar. Confira as regras onde fica o imóvel.

Faça a sua conta

Com os cinco números em mãos, uma calculadora poupa a aritmética. Nossa calculadora de rentabilidade de aluguel é grátis e funciona no seu navegador: você informa o valor, o aluguel, os meses vagos, cada custo anual e a parcela do financiamento, e ela mostra a rentabilidade bruta, a líquida e o fluxo de caixa mensal, com as fórmulas que usou. Ela não envia seus números para lugar nenhum e, como este guia, dá uma estimativa, não uma orientação financeira, tributária ou jurídica.

Alguns hábitos deixam o resultado mais útil:

• Use valores reais quando tiver. O carnê do IPTU e a renovação do seguro do ano passado valem mais que um chute.
• Faça a conta duas vezes: uma com os meses vagos que você espera e outra com um mês a mais.
• Confira o aluguel que você está considerando. Se tiver dúvida, nosso guia sobre quanto cobrar de aluguel mostra como comparar com imóveis parecidos.
• Compare com o que aconteceu. No fim do ano, troque as estimativas pelo aluguel e pelos custos reais. Nosso guia sobre controle de aluguel e despesas mostra um jeito simples de registrar tudo.

Como o RentalThread vai ajudar

A parte mais difícil da conta é ter os números reais. Com o RentalThread, aluguel e despesas vão ficar registrados por imóvel e por mês, e os custos anuais vão sair do que você pagou. Você vai poder registrar comprovantes e despesas com uma foto e receber todo mês um resumo com IA de cada imóvel, que você revisa antes de usar. Na hora do imposto de renda, os relatórios anuais por imóvel já vão estar organizados.

Veja o que está planejado para proprietários.