Vale a pena contratar imobiliária para administrar o aluguel?

Vale a pena contratar imobiliária para administrar o aluguel, ou é melhor continuar cuidando do imóvel por conta própria? A dúvida costuma aparecer depois de um mês ruim: um aluguel atrasado, um vazamento no domingo, um apartamento que não aluga. A resposta muda quanto do aluguel fica com você, quanto da sua semana o imóvel ocupa e com que rapidez os problemas se resolvem.

Muitos proprietários administram os próprios imóveis por anos, e muitos outros ficam satisfeitos depois de passar a administração adiante. Este guia ajuda você a comparar as duas opções com os seus números, e não com uma regra geral.

Por que é difícil decidir

O custo da imobiliária aparece fácil: uma taxa sobre o aluguel de todo mês. O custo de fazer por conta própria fica espalhado. É uma noite analisando cadastros de interessados, uma manhã de folga para abrir a porta ao encanador, um fim de semana de abril separando recibos para o imposto de renda. Ninguém manda boleto por essas horas, então é fácil subestimá-las.

Além disso, muita gente decide sob pressão. Depois de um mês difícil, a imobiliária parece barata. Depois de um ano tranquilo, a taxa parece dinheiro jogado fora. Os números de um ano inteiro dão uma resposta mais estável.

O que a imobiliária faz na administração

Os serviços variam de uma empresa para outra, então peça a lista por escrito a cada imobiliária. Uma administração completa costuma incluir:

• Anunciar o imóvel, mostrar, analisar os interessados e assinar o contrato de locação
• Receber o aluguel e cobrar quando atrasa
• Receber os pedidos de manutenção e coordenar os prestadores
• Vistorias de entrada e de saída
• Renovações de contrato e reajustes
• Prestação de contas mensal com aluguel, despesas e a taxa cobrada

Mesmo com imobiliária, várias coisas continuam com você: aprovar os reparos maiores, pagar por eles, o seguro do imóvel, o financiamento e o IPTU, quando o contrato não passa esses custos ao inquilino. A imobiliária cuida do dia a dia, e as decisões importantes e as contas continuam com você.

Vale a pena contratar imobiliária? Cinco perguntas

Responda com números reais do último ano. Se você acabou de comprar o imóvel, use estimativas e revise depois de seis meses.

1. Quantas horas o imóvel toma de você?

Liste tudo o que o imóvel precisou nos últimos 12 meses: mensagens do inquilino, consertos, visitas, renovações, cobranças, contas e imposto de renda. Ao lado de cada item, anote quanto tempo levou, contando deslocamento e espera. Se não lembrar, registre seu tempo durante o próximo mês. Nosso guia sobre quanto tempo leva administrar um imóvel alugado mostra um jeito simples de fazer essa anotação.

Depois veja quando essas horas aconteceram. Dez horas espalhadas em noites tranquilas pesam diferente de dez horas de ligações urgentes no horário de trabalho.

2. Quanto a taxa custaria por ano?

Peça uma proposta por escrito a duas ou três imobiliárias da sua região e transforme em um valor anual. Um exemplo rápido, com números inventados: se o aluguel é de R$ 2.500 por mês e uma imobiliária cobrasse 8% do aluguel recebido, a taxa seria de R$ 200 por mês, ou R$ 2.400 por ano. As taxas reais variam por cidade, por empresa e pelos serviços incluídos, então use as propostas que receber, não este exemplo.

Depois some as outras cobranças da proposta:

• A taxa de locação, cobrada quando a imobiliária encontra um inquilino novo
• Uma taxa pela renovação do contrato
• Alguma taxa inicial para cadastrar o imóvel
• Qualquer acréscimo sobre as notas dos consertos
• Se a taxa incide sobre o aluguel combinado ou sobre o aluguel de fato recebido, e se é cobrada com o imóvel vazio

A imobiliária não vai poupar todas as horas da pergunta 1. Você ainda vai ler a prestação de contas, aprovar consertos e acompanhar o trabalho dela. Estime quantas horas você recuperaria e divida o total anual por elas. Assim você tem um preço aproximado por hora poupada. Compare com o que essas horas valem para você.

Depois confira o lado do dinheiro. Do aluguel, tire a taxa de administração, as outras despesas do imóvel, a parcela do financiamento, algumas semanas de imóvel vazio e uma reserva para consertos. Se o resultado ficar negativo, decida se você consegue cobrir a diferença do próprio bolso.

3. A que distância fica o imóvel?

Se você mora a 15 minutos, abrir a porta para um prestador ou ver uma reclamação cabe num dia comum. Se o imóvel fica em outra cidade ou outro país, cada visita custa uma viagem, ou você acaba dependendo de um vizinho ou de um prestador que não tem como acompanhar.

Pense também em quem atende o telefone quando um cano estoura às 2 da manhã, ou enquanto você está de férias.

4. Quais tarefas você evita?

Olhe com franqueza para o que você vai adiando. As mais comuns:

• Cobrar aluguel atrasado
• Analisar interessados e recusar alguns
• Acompanhar as regras de locação, garantias e notificações
• Fazer as contas e guardar comprovantes para o imposto de renda

Uma tarefa adiada costuma custar dinheiro depois: um atraso que cresce, um imóvel vazio por mais tempo, uma despesa que você deixa de comprovar. Se quase toda a sua lista é de tarefas que você evita, a imobiliária pode se pagar. Se são uma ou duas, talvez baste passar só essas adiante.

5. Existe um meio-termo?

Você não precisa escolher tudo ou nada. Muitos proprietários combinam as duas coisas:

• Só a locação: a imobiliária ou um corretor encontra e analisa o inquilino, e você administra a partir daí.
• Administrar com uma equipe: você cuida da relação com o inquilino e do dinheiro, e conta com alguns prestadores de confiança para os consertos.
• Começar com imobiliária e depois assumir: útil no primeiro imóvel, para aprender como funciona antes de assumir tudo.
• Administrar os próximos e delegar os distantes: respostas diferentes para imóveis diferentes.

Sinais de que cada opção combina com você

Administrar por conta própria costuma funcionar quando:

• Você mora perto do imóvel e tem algum tempo flexível.
• Você tem um ou poucos imóveis.
• Você gosta do trabalho, ou pelo menos não sofre com ele.
• Você quer decidir cada conserto e escolher cada inquilino.

A imobiliária costuma funcionar quando:

• O imóvel fica longe, ou você viaja muito.
• Suas horas valem mais para você do que a taxa, pelos seus próprios números.
• Você tem imóveis suficientes para que isso já pareça um segundo emprego.
• Você prefere não lidar com conflitos com inquilinos nem com aluguel atrasado.

Se você contratar uma imobiliária

Converse com mais de uma imobiliária e peça referências de proprietários com imóveis parecidos com o seu. Pergunte como escolhem os prestadores, em quanto tempo respondem, como é a prestação de contas e quanto podem gastar num conserto sem consultar você. Confira também se a imobiliária tem registro no CRECI.

Coloque as respostas por escrito. Nosso guia sobre o contrato de administração de imóveis mostra quais taxas, limites de gasto, relatórios e condições de rescisão combinar antes de assinar. Confira também as regras da sua cidade e do seu estado.

Se você decidir administrar por conta própria

Alguns hábitos evitam que o imóvel tome as suas noites:

• Um só lugar para os documentos de cada imóvel: contrato, vistorias, garantias, recibos.
• Uma lista de prestadores de confiança, com uma segunda opção para cada serviço.
• Um dia fixo por mês para conferir se o aluguel caiu.
• Um único controle de receitas e despesas. Nosso guia de controle de aluguel e despesas mostra um jeito simples de montar.
• Regras claras para o inquilino saber como avisar de um problema e o que conta como emergência.

Revise a decisão uma vez por ano. Seu tempo, o número de imóveis e a distância mudam, e a resposta pode mudar junto.

Como o RentalThread vai ajudar nos dois casos

Estamos construindo o RentalThread para proprietários que administram os próprios imóveis e para administradores, então ele serve para qualquer um dos dois caminhos. Se você administrar por conta própria, cada imóvel terá o aluguel e as despesas por mês, com um resumo mensal feito por IA que você revisa antes de usar. Você vai registrar recibos com uma foto, e desses mesmos registros sairão relatórios anuais prontos para o imposto de renda. Os consertos vão ficar num único fio compartilhado com o inquilino e o prestador, do pedido ao pagamento, e é ali que você vai aprovar os orçamentos, com fotos.

Se você contratar uma administração que usa o RentalThread, vai acompanhar os mesmos fios e aprovar os consertos acima do seu limite sem precisar ligar. Veja o que estamos planejando para proprietários.