Quanto cobrar de aluguel: compare antes de anunciar

Saber quanto cobrar de aluguel é a primeira decisão sempre que um apartamento ou uma casa vai para o anúncio. Se você pede demais, o imóvel fica vazio enquanto o condomínio, o IPTU e as outras contas continuam chegando. Se pede de menos, perde dinheiro todo mês até o fim do contrato, e o reajuste depois segue o índice e as regras do contrato.

Este guia é para proprietários que definem o aluguel por conta própria. Ele mostra como encontrar imóveis comparáveis, ajustar pelas diferenças, conferir o valor com os seus custos e usar as duas primeiras semanas do anúncio para confirmar ou corrigir o preço.

Por que o valor do anúncio importa

O valor decide quem vê o anúncio. Os interessados filtram por preço antes de olhar as fotos, então um imóvel um pouco caro pode não aparecer para quem teria mais chance de alugá-lo.

Errar custa dinheiro nos dois sentidos. Cada mês vazio é aluguel que não volta, enquanto você paga financiamento, condomínio, IPTU e contas. Um aluguel baixo demais custa todo mês do contrato. E nem sempre dá para corrigir depois: em geral o valor só muda pelo reajuste anual previsto no contrato, por um índice como IGP-M ou IPCA, ou numa renegociação com o inquilino.

Por que é difícil definir o aluguel

Os preços que você vê nos portais são valores pedidos. Os aluguéis fechados em contrato quase nunca aparecem, e um anúncio que está no ar há dois meses mostra principalmente o que não funcionou até agora.

Tem também a sua situação. É tentador partir do que você precisa: a parcela do financiamento mais uma margem. Mas quem procura imóvel nunca vê a sua parcela. A pessoa compara o seu imóvel com os outros disponíveis neste mês, e se o seu valor está acima do que imóveis parecidos custam, o anúncio fica parado.

Quanto cobrar de aluguel: comece pelos imóveis comparáveis

A resposta mais confiável vem de imóveis parecidos com o seu que foram alugados há pouco, ou que estão para alugar agora, na mesma região.

Escolha bem os comparáveis

Procure de cinco a dez imóveis que se pareçam ao máximo com o seu:

• Mesma região: o mesmo bairro ou poucas quadras de distância, não a cidade inteira.
• Mesmo tipo: apartamento com apartamento, casa com casa.
• Mesmo tamanho: quartos, banheiros, vagas e mais ou menos a mesma metragem.
• Estado parecido: um imóvel reformado e outro com a cozinha original não se comparam sem ajuste.
• Recentes: anunciados ou alugados nos últimos meses. Aluguéis e temporadas mudam.

Use os portais que as pessoas da sua cidade usam, como ZAP Imóveis, Viva Real, OLX ou QuintoAndar, e as placas de "Aluga-se" no bairro. Dividir o aluguel de cada comparável pela área útil dá um valor por m² que ajuda a comparar tamanhos diferentes.

Separe o valor pedido do valor que aluga

Nem todo anúncio serve de referência. Algumas formas de saber quais preços alugam:

• Veja há quanto tempo cada anúncio está no ar. Um que está publicado há semanas pode estar caro.
• Repare quais somem. Salve os anúncios que você acompanha e confira de novo em uma ou duas semanas. Os que saem rápido muitas vezes tinham um preço perto do certo, mas um anúncio também pode ser pausado ou retirado. Quando der, confirme se foi alugado e por quanto.
• Pergunte a quem aluga imóveis. Um corretor ou uma imobiliária da região sabe por quanto imóveis parecidos foram fechados. Outros proprietários do seu prédio também.
• Pergunte a quem anuncia. Diga que você tem um imóvel na região e está comparando valores, e pergunte desde quando ele está disponível e o que o aluguel inclui. Muita gente responde.

Ajuste pelas diferenças

Nenhum comparável é igual ao seu. Primeiro coloque todos na mesma base: anote o prazo do contrato, se há carência ou desconto nos primeiros meses, as taxas mensais obrigatórias e o que o valor inclui. Depois anote o que o seu imóvel tem de melhor ou de pior e mexa um pouco no valor para cada diferença:

Por exemplo, imagine que o seu apartamento tem 2 quartos e 1 banheiro. Três parecidos no mesmo bairro foram alugados há pouco por cerca de R$ 2.300, R$ 2.400 e R$ 2.500. O seu tem vaga de garagem, que nenhum deles tinha, mas fica no terceiro andar sem elevador. Você poderia anunciar por R$ 2.400 e testar. Os valores são inventados; use os seus.

Confira o valor com os seus custos

Os seus custos não definem o aluguel do mercado, mas mostram se alugar por esse valor vale a pena para você. Some o que o imóvel custa por mês:

• a parcela do financiamento, se houver;
• o IPTU, o condomínio e o seguro, e quem paga cada um (muitos contratos passam o condomínio e o IPTU para o inquilino; combine isso antes e diga no anúncio);
• as contas que ficarão com você;
• uma reserva para manutenção e reparos (o nosso guia sobre reserva para manutenção mostra como calcular);
• uma margem para as semanas vazias entre um inquilino e outro;
• a taxa de administração, se outra pessoa for administrar;
• o imposto sobre o aluguel recebido (confira com o seu contador).

Se o aluguel do mercado cobre tudo isso, ótimo. Se não cobre, um valor acima do mercado não fecha a conta, porque o imóvel fica mais tempo vazio. Você tem outra decisão a tomar: manter o imóvel e aceitar a diferença por enquanto, melhorá-lo para competir com imóveis melhores ou repensar o plano. Nosso guia sobre como calcular a rentabilidade do aluguel mostra o que sobra do aluguel depois dos custos, de um mês vago e do financiamento.

Alguns proprietários também usam uma regra rápida, como uma porcentagem do valor do imóvel por mês. Ela ajuda a perceber um número muito fora, mas varia bastante de uma cidade para outra. Use como conferência e baseie o preço nos comparáveis.

Anuncie e acompanhe as duas primeiras semanas

Antes de publicar, confira três detalhes:

• Cuidado com as faixas dos filtros. As pessoas costumam buscar até um número redondo (R$ 2.000, R$ 3.000). Um aluguel um pouco acima pode não aparecer para quem busca logo abaixo.
• Diga o que está incluído. Condomínio, IPTU, vaga, animais e a garantia pedida (fiador, seguro-fiança ou caução) mudam a leitura do preço. Coloque no anúncio.
• Decida antes quando vai revisar. Por exemplo: se não houver visitas em dez dias, você olha o preço de novo.

Depois conte o que acontece: quantas pessoas veem o anúncio, quantas mandam mensagem e quantas visitam. Muitas perguntas e visitas nos primeiros dias podem significar que você ficou no preço do mercado ou abaixo. Poucas visualizações podem indicar que o preço tira o imóvel dos filtros. Visitas sem propostas apontam para o preço diante do que a pessoa viu ao vivo, ou para o estado do imóvel. O nosso guia sobre por que o imóvel não aluga passa por cada etapa e mostra o que corrigir primeiro.

Mude uma coisa de cada vez. Se você baixa o aluguel e troca as fotos no mesmo dia, não vai saber qual das duas funcionou.

Regras que podem limitar o aluguel

No Brasil, a Lei do Inquilinato deixa o valor inicial do aluguel para as partes combinarem, mas regula o reajuste, a revisão do valor e as garantias que você pode pedir. As regras contra a discriminação valem para o preço também: use o mesmo valor, as mesmas taxas e as mesmas condições para todos os interessados no mesmo imóvel, e confira as regras antes de oferecer condições diferentes a alguém.

As regras mudam e têm detalhes. Confira as regras de onde o imóvel fica com um advogado ou uma imobiliária de confiança antes de publicar o preço. Quando chegar a hora do reajuste, o nosso guia sobre a carta de reajuste de aluguel explica o aviso e a entrega.

Como o RentalThread vai ajudar

Com o RentalThread, você vai acompanhar o aluguel e as despesas por imóvel e por mês, e saberá quanto cada imóvel custa antes de definir o preço. Se um corretor alugar o imóvel para você, o corretor poderá sugerir um aluguel com base em anúncios parecidos, e você verá as visualizações, as visitas e os comentários de quem conheceu o imóvel, com um resumo semanal feito por IA que o corretor revisa antes de chegar a você. O corretor também poderá mandar uma recomendação de preço, e a decisão continua sendo sua.

Veja o que está planejado para proprietários.