Por que meu imóvel não aluga? O que corrigir primeiro

"Por que meu imóvel não aluga?" é a pergunta que o proprietário faz ao corretor quando o imóvel fica vago por semanas. A resposta honesta raramente é uma coisa só. Um imóvel pode ficar vago porque pouca gente vê o anúncio, porque quem vê não entra em contato ou porque quem visita não faz proposta. Cada caso pede uma correção diferente.

Este guia é para corretores que alugam imóveis para proprietários. Ele mostra como descobrir em que etapa os interessados desistem, o que corrigir primeiro em cada uma e como conversar com o proprietário com dados, não com palpites.

Quanto custa um imóvel vago

Cada semana sem inquilino é uma semana de aluguel que o proprietário não recupera, enquanto condomínio, IPTU, contas e às vezes o financiamento continuam chegando. Quanto mais tempo passa, maior a pressão para baixar o aluguel mais do que o necessário ou para aceitar o próximo interessado sem a análise de sempre.

Também custa para você. Quando o proprietário pergunta por que o imóvel continua vago e a única resposta é "o mercado está parado", a confiança se desgasta. Alguns proprietários começam a culpar o corretor, as fotos ou o portal, e você passa a defender escolhas em vez de melhorar o anúncio.

Por que é difícil saber o que está errado

A informação existe, mas está espalhada. As visualizações ficam no painel de cada portal. As perguntas chegaram por WhatsApp, e-mail e telefone. O que as pessoas disseram nas visitas está na sua memória ou num caderno. Você não tem o quadro completo num só lugar, então qualquer teoria parece plausível: o preço, a época do ano, o bairro, a cozinha.

Sem esse quadro, o mais comum é baixar o aluguel. Às vezes é o certo. Muitas vezes não resolve nada, porque o problema real era a primeira foto ou uma resposta que demorou dois dias.

Por que meu imóvel não aluga? Descubra em que etapa os interessados desistem

Pense no anúncio como um caminho de cinco etapas: as pessoas veem, entram em contato, visitam, fazem proposta e assinam o contrato. Conte cada etapa nas últimas duas ou três semanas. Não precisa de números exatos; contagens aproximadas dos portais e das suas mensagens bastam.

Você perde gente em toda etapa, então uma queda sozinha diz pouco. Compare as contagens com imóveis parecidos que você alugou nos mesmos portais num período parecido e procure a etapa que perde muito mais gente que o normal. Se não tiver com o que comparar, use as contagens como pistas e confira com o que as pessoas perguntam e dizem depois das visitas.

Corrija primeiro a etapa mais cedo que estiver falhando. Fotos melhores não ajudam se ninguém consegue agendar visita, e responder mais rápido não ajuda se ninguém vê o anúncio.

O que corrigir primeiro, etapa por etapa

Poucas visualizações: preço, primeira foto e título

As pessoas filtram por aluguel, quartos e bairro antes de ver qualquer outra coisa. Se o valor fica logo acima de um corte comum (R$ 2.500, R$ 3.000), o anúncio pode nem aparecer para quem busca um pouco abaixo. Lembre que muita gente olha o total: aluguel mais condomínio e IPTU.

• Compare com imóveis que foram alugados, não com anúncios. Os que estão no ar há semanas mostram o que não funcionou. Pergunte a colegas ou veja contratos recentes que você conheça no mesmo bairro e tamanho. O nosso guia sobre quanto cobrar de aluguel mostra como escolher comparáveis e ajustar pelas diferenças.
• Use como primeira foto o melhor ambiente, claro e com a câmera reta. Na maioria dos portais, é a única foto que aparece na lista.
• Coloque dados no título: quartos, bairro, um diferencial. "2 quartos perto do Parque da Aclimação, com vaga" diz mais que "Lindo apartamento".
• Anuncie onde procura quem alugaria esse imóvel. Uma casa para família e um studio perto de uma faculdade têm públicos diferentes; o nosso guia de onde anunciar imóvel para alugar passa pelos canais um a um.

Visualizações, mas poucos contatos: melhore o anúncio

Se as pessoas abrem o anúncio e saem, ele não respondeu o que elas precisavam. Confira se estão lá o aluguel, o condomínio e o IPTU, o que está incluído, as garantias aceitas, a data de disponibilidade e se aceita pet. Troque adjetivos por fatos e mostre todos os ambientes. Nosso guia sobre como fazer um anúncio de imóvel para alugar tem um exemplo de antes e depois.

Contatos, mas poucas visitas: responda rápido e facilite o agendamento

Quem procura imóvel escreve para vários anúncios ao mesmo tempo e costuma visitar o primeiro que responde. Responda em horas, não em dias, e já inclua o próximo passo: os horários de visita e como reservar um. Horários fixos que a pessoa agenda sozinha evitam o vaivém de mensagens; veja como agendar visitas a imóveis para alugar. Nosso guia sobre como atender leads de aluguel traz modelos de resposta e um jeito simples de acompanhar cada contato.

Visitas, mas nenhuma proposta: ouça o que as pessoas dizem

Depois de cada visita, anote o que a pessoa gostou e o que a preocupou, com as palavras dela. Depois de algumas visitas você vai ver padrões: três pessoas falam do cheiro no corredor, ou que o segundo quarto é pequeno para o preço.

Algumas correções são baratas: uma faxina pesada, pintar um cômodo, trocar lâmpadas, consertar uma fechadura, tirar o que atrapalha. Outras são de preço. Se várias pessoas gostam do imóvel mas dizem que um parecido ali perto custa menos, compare de novo o aluguel com imóveis semelhantes alugados há pouco tempo.

Propostas, mas nenhum contrato: reveja garantias e prazos

Se as pessoas fazem proposta e depois desistem, veja o que você exige e quanto tempo leva a resposta. Uma lista longa de documentos, uma análise lenta ou exigências mais duras que as de imóveis parecidos (por exemplo, aceitar só fiador com imóvel na mesma cidade) podem levar bons candidatos para outro lugar. Vale conversar com o proprietário sobre outras garantias, como seguro-fiança, título de capitalização ou caução.

Aplique os mesmos critérios por escrito a todos os candidatos, sempre ligados ao contrato: renda, referências, os documentos que você pede a todos. As garantias e o que pode ser exigido seguem a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e as regras do lugar; confirme antes de mudar as condições.

Mude uma coisa de cada vez e avise o proprietário

Quando os números apontarem um problema, combine uma única mudança com o proprietário, espere uma ou duas semanas e conte de novo. Se você muda o preço, as fotos e o título no mesmo dia, não vai saber o que funcionou.

Um resumo curto toda semana deixa o proprietário ver os números e decidir com você o próximo passo:

Apto 2B, semana 3: 410 visualizações, 9 contatos, 4 visitas, nenhuma proposta. Três visitantes disseram que o segundo quarto parece pequeno para R$ 3.200. Proposta: mostrar o quarto com cama de solteiro em vez de casal e, se as visitas continuarem sem proposta até a próxima sexta, baixar o aluguel para R$ 3.000.

Os números são inventados; use os seus. Com a etapa em que as pessoas desistem à vista, o proprietário entende por que você propõe a mudança, e vocês podem combinar o que testar em seguida. O nosso guia de relatório de visitas ao proprietário mostra como reunir o que os visitantes dizem e com que frequência enviar.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, cada anúncio terá um link com fotos, detalhes e preço, e os interessados vão agendar as próprias visitas nos horários que você definir. Os proprietários vão ver as visualizações, as visitas e os comentários do anúncio sem precisar perguntar a você, então o resumo da semana já vai estar lá quando eles se perguntarem por que o imóvel continua vago.

A IA vai redigir a descrição do anúncio com os dados do imóvel, e você revisa e edita antes de publicar. Veja o que planejamos para corretores de imóveis.