Manutenção preventiva de imóvel alugado: checklist

A manutenção preventiva de um imóvel alugado transforma os reparos que você pode planejar em compromissos marcados, e assim menos deles chegam como emergência. Limpar a caixa d'água, revisar a impermeabilização antes das chuvas e higienizar o ar-condicionado antes do verão custa uma visita agendada. Sem isso, você ganha um armário alagado num domingo, um inquilino sem água quente e um encanador cobrando pela urgência.

Este checklist é para proprietários e administradores. Serve para um apartamento ou para vários prédios, e está organizado por frequência. Use como uma lista inicial e ajuste aos equipamentos de cada imóvel, ao clima e ao que o condomínio já cuida.

Por que a manutenção preventiva fica para depois

Enquanto o aquecedor funciona, ninguém pensa nele. O inquilino não sabe quando foi a última revisão, o administrador anterior guardou a data de cabeça e o comprovante está num e-mail de três anos atrás.

Os reparos urgentes também empurram os planejados. Quando o inquilino avisa de um vazamento, você resolve hoje. A limpeza das calhas que teria evitado o próximo vazamento não tem data, então fica esperando até algo quebrar.

Por isso vale anotar as tarefas uma vez, dar a cada uma uma data e um responsável, e registrar quando foi feita.

Comece pelo que cada imóvel tem

Não dá para programar a manutenção de equipamentos que você não listou. Para cada imóvel, anote:

• Água quente: chuveiro elétrico, aquecedor a gás ou boiler elétrico, com idade e localização.
• Água: caixa d'água, cisterna e bomba, se houver.
• Gás: botijão ou gás encanado, e por onde passa a instalação.
• Ar-condicionado: modelos split ou de janela, e onde ficam as unidades externas.
• Eletrodomésticos incluídos no aluguel: fogão, geladeira, máquina de lavar.
• Segurança: detectores de fumaça ou de gás, se houver, e o extintor.
• Quem cuida de quê: o encanador, a empresa do ar-condicionado e a administração do condomínio, com um telefone de cada.

Tire uma foto da etiqueta de cada equipamento com o modelo e o número de série. Você economiza uma ida ao imóvel quando o técnico pedir, e o manual quase sempre aparece numa busca.

Combine quem faz o quê

Algumas tarefas precisam de um técnico, outras ficam com você e outras são mais fáceis para o inquilino, que está lá todo dia. Deixe a parte dele por escrito, de preferência no contrato ou num recado de boas-vindas: limpar os filtros do ar-condicionado, não jogar gordura na pia e avisar logo se aparecer vazamento ou umidade.

O inquilino pode fazer uma verificação, mas garantir que ela aconteça continua sendo responsabilidade sua. Peça que ele avise quando fizer e cobre se o aviso não vier. O que precisar de ferramenta, escada ou abrir um equipamento fica com você ou com um técnico.

Deixe filtros de reposição no apartamento e explique ao inquilino como avisar de um problema e com quais detalhes. O nosso guia sobre como organizar a manutenção do imóvel alugado cobre essa parte.

Quem paga cada coisa depende do contrato e das regras do lugar. No Brasil, a Lei do Inquilinato divide as obrigações entre locador e locatário, e o contrato detalha o resto. Confira os dois antes de distribuir as tarefas.

Checklist de manutenção preventiva

Todo mês (combinem quem faz cada verificação)

• Apertar o botão de teste dos detectores de fumaça ou de gás, se houver. A Associação Nacional de Proteção contra Incêndio dos Estados Unidos (NFPA) recomenda testar os detectores de fumaça todo mês. Nosso guia sobre detector de fumaça em imóvel alugado explica onde instalar, quando trocar e quem faz o quê.
• Conferir se o extintor, quando houver, está no lugar, sem danos e carregado, com o ponteiro do manômetro na faixa correta. A Kidde, fabricante de extintores, recomenda uma inspeção visual todo mês.
• Olhar embaixo das pias, em volta do vaso sanitário e perto do aquecedor em busca de pingos ou manchas de umidade.
• Abrir a água dos ralos e chuveiros pouco usados, para o sifão não secar e o cheiro de esgoto não subir.
• Apertar o botão de teste do dispositivo DR no quadro de luz, se houver, seguindo as instruções do fabricante. Nos Estados Unidos, a Leviton, fabricante de tomadas com a mesma proteção (GFCI), recomenda testar todo mês.

A cada um a três meses

• Limpar os filtros do ar-condicionado. O intervalo certo está no manual do aparelho; com animais ou muita poeira, costuma ser antes.
• Limpar o filtro da coifa ou do depurador.
• Conferir se o chuveiro elétrico esquenta normalmente e se a fiação e o disjuntor não aquecem.

Duas vezes por ano (você ou um técnico)

• Percorrer o imóvel com o inquilino, num horário combinado e com o aviso que o contrato e as regras locais exigem. Olhar tetos e paredes com manchas, portas e janelas que não fecham direito, rejunte e silicone no box e na pia.
• Limpar e higienizar a caixa d'água e a cisterna na frequência que o fabricante ou a empresa de limpeza indicar.
• Conferir a borracha da porta da geladeira.

Antes do verão

• Fazer a higienização e a revisão do ar-condicionado com um técnico.
• Tirar plantas e sujeira de perto das unidades externas.
• Conferir telas de proteção e mosquiteiros.

Antes da época de chuvas

• Revisar a impermeabilização da laje, do terraço ou da cobertura, se ela couber a você e não ao condomínio.
• Limpar calhas, rufos e ralos externos.
• Procurar trincas nas paredes e conferir a vedação em volta de janelas e portas.

Para uma lista completa por imóvel, com o que avisar aos inquilinos e o que conferir depois de cada temporal, veja o nosso checklist do imóvel alugado na época de chuvas.

Uma vez por ano

• Fazer a manutenção do aquecedor a gás com um técnico credenciado, no calendário que o manual do fabricante indicar.
• Se houver secadora, limpar o duto de saída, e com mais frequência se ela for muito usada. Não espere se a roupa sair úmida depois de um ciclo normal ou demorar mais que o normal para secar: a Comissão de Segurança de Produtos de Consumo dos Estados Unidos aponta isso como possível sinal de filtro ou duto entupido.
• Revisar a instalação de gás: vazamentos, registro, regulador e a validade impressa na mangueira.
• Revisar o quadro de luz com um eletricista: disjuntores que desarmam, fios aquecidos, tomadas soltas.
• Seguir a etiqueta do extintor para recarga, manutenção e troca.
• Procurar sinais de pragas e fazer a dedetização, se precisar.

Entre um inquilino e outro

• Fazer reparos nas paredes e pintar.
• Limpar bem os eletrodomésticos e testar cada boca do fogão, lâmpada e tomada.
• Trocar rejunte, silicone, vedantes e filtros gastos, e trocar o segredo das fechaduras.
• Comparar o imóvel com a vistoria de entrada. O nosso checklist de vistoria de entrada mostra como registrar o estado cômodo por cômodo.

Ajuste a lista a cada imóvel. Num apartamento em que o condomínio cuida da cobertura, da caixa d'água e das bombas, essas linhas ficam com a administração do prédio; uma casa com piscina, poço ou fossa precisa das suas.

Coloque na agenda e registre tudo

Coloque cada tarefa recorrente numa agenda compartilhada com um lembrete antecipado: uma semana basta para tarefas simples, e serviços em que os técnicos lotam a agenda, como a higienização do ar-condicionado antes do verão, precisam de mais. Assim dá tempo de marcar o técnico e combinar a visita com o inquilino. Junte visitas quando der: numa só passada você confere os detectores, o rejunte e os filtros.

Depois de cada visita, anote a data, o que foi feito, quem fez, quanto custou e as fotos. Guarde junto com o histórico de reparos do imóvel. Quando o ar-condicionado parar no décimo verão, você vai saber se ele foi revisado todo ano e vai ter os números para decidir entre mais um conserto e a troca. O nosso guia sobre consertar ou trocar eletrodoméstico ajuda nessa decisão. Se você administra vários imóveis, o nosso guia de controle de manutenção de imóveis alugados mostra como acompanhar todos num só registro.

Os custos também entram nas suas contas. O nosso guia sobre como fazer o controle de aluguel e despesas mostra uma forma simples de registrar tudo por imóvel. O nosso guia sobre quanto guardar de reserva para manutenção mostra como separar o dinheiro desses serviços antes que eles cheguem.

Como o RentalThread vai facilitar

O RentalThread vai permitir programar a manutenção recorrente de cada imóvel, com lembretes antes de cada tarefa. Quando um técnico for ao imóvel, a visita vai virar um serviço com o seu próprio fio: o orçamento com fotos, a sua aprovação, o horário da visita, o serviço concluído e o pagamento, à vista de todos os envolvidos. O inquilino vai ver quem vem e quando.

Cada imóvel guarda o histórico completo num só lugar, então a data da última revisão do aquecedor e a nota fiscal vão estar a um toque. A IA vai resumir o que aconteceu em cada imóvel, e você revisa o resumo antes de compartilhar.

Veja o que planejamos para proprietários e administradores.