Imóvel alugado na época de chuvas: checklist do proprietário

Preparar o imóvel alugado para a época de chuvas deixa você consertar na estiagem o que a água acharia sozinha: uma calha entupida, um rufo solto, um ralo cheio de folhas. Se você encontra a infiltração em agosto, agenda uma visita. Se o primeiro temporal encontra antes, o seu inquilino está afastando móveis de um teto molhado à meia-noite, e o telhadista só pode ir na semana seguinte.

Este checklist é para proprietários com um ou vários imóveis alugados em regiões com período chuvoso. Ele vai mais fundo que a linha sobre chuvas do nosso checklist de manutenção preventiva.

Por que a chuva pesa mais num imóvel alugado

Quando você mora na casa, ouve a calha transbordar e vê a mancha no teto. No imóvel alugado, você depende de o inquilino perceber, achar importante e avisar. Muitos esperam, porque uma manchinha de umidade não parece urgente ou porque não querem incomodar.

Além disso, a chuva chega a todos os seus imóveis ao mesmo tempo. Uma noite de temporal pode trazer três mensagens de três inquilinos, cada uma numa conversa de WhatsApp diferente e com duas ou três fotos tremidas. Enquanto isso, telhadistas e encanadores lotam a agenda nas semanas antes e depois das chuvas, e um serviço que você não marcou com antecedência pode demorar.

Quando começar

Comece pelo menos um mês antes das chuvas, e antes ainda se o telhado ou a laje precisar de reparo ou de impermeabilização nova: esse serviço pede vários dias secos, e os bons profissionais fecham a agenda cedo. O calendário depende da região. No Sudeste e no Centro-Oeste, as chuvas se concentram mais ou menos entre outubro e março; no litoral do Nordeste, o período chuvoso costuma cair no outono e no inverno. Confira a previsão da sua cidade.

Marque a data na agenda todo ano, com um lembrete algumas semanas antes para chamar os profissionais.

Checklist para a época de chuvas

Passe por ele em cada imóvel. Pule o que é do condomínio e pergunte ao síndico quando a parte dele vai ser feita.

Telhado, laje e área externa

• Peça a um telhadista que revise telhas quebradas ou deslocadas, rufos, cumeeiras e a vedação em volta de caixas d'água e tubulações. Na laje, veja se a impermeabilização tem fissuras ou bolhas.
• Limpe calhas, condutores e ralos da laje, e confira se a água sai longe das paredes.
• Desentupa ralos do quintal, da garagem e da área de serviço.
• Confira se a caixa d'água está bem tampada.
• Mande podar galhos sobre o telhado. Galho perto da fiação é serviço da concessionária de energia ou da prefeitura: peça a poda a eles e não tente você mesmo.

Janelas, portas e paredes

• Procure falhas no silicone em volta de janelas e portas, e refaça a vedação.
• Veja se os drenos dos trilhos das janelas de correr não estão entupidos.
• Olhe as paredes externas atrás de trincas por onde a água possa entrar.

Água por dentro

• Se houver bomba de recalque ou de drenagem, teste antes da temporada.
• Procure manchas antigas nos tetos sob o telhado, perto de janelas e dentro de armários. Mancha que cresce depois da chuva mostra onde está a infiltração.
• Confira se o inquilino sabe onde fica o registro geral.

Elétrica e equipamentos

• Veja se as tomadas externas têm tampa e se não há fios expostos no quintal ou na laje.
• Deixe livres o aquecedor, a bomba e o quadro de luz, principalmente em garagens ou cômodos que podem alagar.

Quintal e objetos soltos

• Faça uma lista do que o vento pode levar: móveis de varanda, vasos, lixeiras, toldos. Combine com o inquilino onde guardar tudo quando houver alerta de temporal.
• Confira muros, portões e grades.

Ordene os imóveis antes de chamar alguém

Com vários imóveis alugados, não dá para fazer tudo primeiro. Ordene por risco e agende os profissionais nessa ordem:

1. Infiltrações conhecidas. Qualquer imóvel onde entrou água na temporada passada, mesmo que "já tenha sido resolvido".
2. Lajes com impermeabilização antiga e telhados velhos. Acumulam água e dependem da vedação.
3. Apartamentos de cobertura e térreos. A cobertura recebe as goteiras do telhado; o térreo, a água que entra da rua ou do quintal.
4. Imóveis vazios. Ninguém está lá para ver uma goteira. Programe uma visita depois de cada temporal forte.

Anote o plano: imóvel, tarefa, quem faz, data marcada e custo. Se algo der errado no meio da temporada, você vê o que foi feito e quando.

Converse com o inquilino antes do primeiro temporal

Uma mensagem curta ou uma folha antes da temporada evita muitas ligações durante ela. Inclua:

• O que avisar e quando: água entrando ou ralo voltando água, na hora, pelo canal de emergência; manchas novas ou que crescem, no mesmo dia. Falta de luz se avisa primeiro à concessionária de energia.
• Como avisar: um único canal, com fotos ou um vídeo curto, o cômodo e a hora em que começou. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245, art. 23), o inquilino deve avisar logo o proprietário de qualquer dano cujo reparo caiba a ele.
• Onde ficam o registro e o quadro de luz, com uma foto de cada.
• Para quem ligar numa emergência, de dia e de noite, e quando ligar antes para os Bombeiros (193) ou a Defesa Civil (199). O nosso guia de reparo urgente em imóvel alugado explica o que conta como urgência.
• O que dá para fazer com segurança: afastar os pertences da goteira, colocar um balde, não mexer em aparelhos elétricos em contato com água.

Sugira também que o inquilino cadastre o CEP para receber os alertas da Defesa Civil por SMS (envie o CEP para 40199) e saiba quais são as rotas de saída e os abrigos da região. Vale para você também, com o CEP de cada imóvel. Se a Defesa Civil mandar sair de casa ou ficar abrigado, isso vem antes de qualquer foto, aviso ou reparo.

Confira o seguro e guarde registros

Leia a apólice antes de a temporada começar. Pergunte ao corretor se ela cobre vendaval, alagamento e danos elétricos, porque o seguro incêndio básico nem sempre inclui essas coberturas, e qual é a franquia. O seguro do imóvel costuma cobrir a construção, não os pertences do inquilino: conte a ele que existe seguro residencial para inquilinos e deixe que decida.

Tire fotos com data do telhado, da laje, dos tetos, da garagem e do quintal antes da temporada. Se precisar acionar o seguro, essas fotos mostram como estava tudo antes do temporal. Guarde junto com os documentos do imóvel e os recibos do que você pagou nesta temporada.

Depois de cada temporal

Comece só quando for seguro. Nunca ande em água de enchente nem chegue perto de fios caídos. Equipamento elétrico molhado, dano na estrutura e água que possa vir do esgoto são serviço para profissionais qualificados.

• Peça ao inquilino que confira tetos, janelas e pisos, e que mande fotos de qualquer coisa nova.
• Visite o imóvel, ou mande alguém de confiança, nos dias seguintes, começando pelos que ficaram no topo da sua lista.
• Comece a secar o que molhou no mesmo dia. A agência ambiental dos Estados Unidos (EPA) orienta secar as áreas molhadas em 24 a 48 horas para evitar mofo.
• Fotografe o dano antes do conserto, e anote a data e a hora. Se for preciso fazer algo urgente para conter o dano, faça primeiro e fotografe depois.
• Limpe de novo calhas e ralos se o temporal derrubou folhas e galhos.

Quem paga um dano de chuva depende da causa, do contrato e da lei. No Brasil, o art. 22 da Lei do Inquilinato obriga o proprietário a entregar o imóvel em condições de uso, e o art. 23 deixa com o inquilino os danos que ele ou os seus visitantes causarem. Converse cedo com o inquilino e guarde juntas as fotos e as mensagens.

Como o RentalThread vai facilitar

O RentalThread vai permitir programar as tarefas da época de chuvas como manutenção recorrente em cada imóvel, com lembretes antes de cada data, para que a limpeza das calhas e a revisão do telhado voltem todo ano sem começar do zero.

Quando vier um temporal, o inquilino vai poder avisar dos problemas com fotos ou vídeo pelo celular. A IA transforma a mensagem num pedido claro, que você revisa antes de enviar. Cada reparo terá o próprio fio: o pedido, o orçamento do profissional, a sua aprovação, a visita e o pagamento, à vista de todos os envolvidos. E os seus profissionais de confiança vão estar num só lugar quando você precisar deles rápido.

Veja o que planejamos para proprietários.