Vistoria de saída: checklist para comparar com a entrada

A vistoria de saída funciona melhor como uma comparação: os mesmos cômodos, os mesmos itens e as mesmas fotos da vistoria de entrada, conferidos lado a lado. Assim, o proprietário e o inquilino olham para os mesmos fatos, e a caução é acertada pelo que mudou durante o contrato.

Este guia é para proprietários, administradores e inquilinos. Ele mostra como se preparar, o que conferir cômodo por cômodo, como separar o desgaste natural de um dano e como fechar a vistoria com um laudo assinado pelos dois lados.

Por que as brigas pela caução começam na saída

As discordâncias sobre a caução costumam se resumir a uma pergunta: estava assim quando o inquilino entrou? Sem uma vistoria de entrada, fica bem mais difícil responder, e a conversa pode virar memória contra memória.

Mesmo com vistoria, a saída pode dar errado. Ela é feita às pressas no último dia, as fotos de entrada estão perdidas numa conversa antiga, um dos lados não vai, ou um reparo que o inquilino pediu meses atrás é contado como dano. Qualquer uma dessas coisas transforma uma vistoria curta em semanas de mensagens.

Antes da vistoria

Um pouco de preparação dos dois lados deixa a vistoria mais curta:

• Vejam se existe uma vistoria prévia. Este guia trata da vistoria final. Em alguns lugares, ou pelo contrato, o inquilino pode pedir uma vistoria alguns dias antes da saída, para conhecer os descontos previstos e resolver o que puder. Confiram as regras e o contrato.
• Combinem dia e hora com alguns dias de antecedência, com luz do dia e depois que as coisas do inquilino saírem. O ideal é que os dois lados estejam presentes. O proprietário pode informar a data e a hora da vistoria na notificação de desocupação; o nosso guia sobre a notificação de desocupação do imóvel mostra o que mais ela deve incluir.
• Levem a vistoria de entrada e as fotos, impressas ou no celular, organizadas por cômodo.
• Mantenham as contas de luz, água e gás ativas até a vistoria, para testar lâmpadas, torneiras, aparelhos e aquecimento.
• Inquilinos: limpem, retirem tudo, consertem o que combinaram consertar e juntem as chaves, controles e cartões de acesso que receberam.
• Proprietários e administradores: façam uma lista dos reparos pedidos durante o contrato e de como cada um foi resolvido, para não confundir com danos novos. Se fizeram uma vistoria periódica, levem também o relatório dela.

Se não houve vistoria de entrada, o nosso checklist de vistoria de entrada mostra como fazer uma no próximo contrato. Para esta saída, usem o que existir: as fotos do anúncio, o contrato, as mensagens sobre o estado do imóvel.

Guardem juntos o contrato, a vistoria de entrada e o histórico de reparos; o nosso guia para organizar contratos de aluguel mostra um sistema de pastas simples.

Checklist de vistoria de saída, cômodo por cômodo

Percorram os cômodos na mesma ordem da vistoria de entrada. Em cada item, marquem sem mudança, mudou por desgaste natural ou outra mudança (descrevam e avaliem à parte), e tirem uma foto do mesmo ângulo da foto de entrada.

• Entrada e portas: porta principal, fechaduras, olho mágico, interfone ou campainha; portas internas, maçanetas e batentes.
• Paredes e teto: furos, marcas, riscos, retoques de pintura em outro tom, manchas de infiltração, mofo.
• Pisos: riscos, amassados, manchas, queimaduras, pisos quebrados ou soltos, carpete danificado.
• Janelas: vidros, travas, telas, persianas ou cortinas que vieram com o imóvel.
• Cozinha: fogão e forno, geladeira, lava-louças, coifa, pia e torneira (abram a água e olhem embaixo da pia), armários e gavetas, bancada.
• Banheiros: vaso sanitário, pia, box ou banheira, rejunte e silicone, exaustor, espelho, qualquer vazamento.
• Parte elétrica: confiram se tomadas, interruptores, luminárias e o chuveiro elétrico funcionam normalmente, quando for seguro testar; testem os detectores de fumaça, se houver. Qualquer suspeita de defeito fica para um eletricista qualificado.
• Ar-condicionado e aquecimento: liguem cada aparelho; confiram filtros e controles.
• Áreas externas e depósito: varanda, quintal, vaga de garagem, depósito.
• Chaves e medidores: contem chaves, controles e cartões pela lista de entrada; fotografem os medidores de luz, água e gás.

Num imóvel mobiliado, confiram também móveis, eletrodomésticos e utensílios de cozinha pelo inventário de entrada, item por item; nosso guia de inventário de imóvel mobiliado mostra como montar essa lista.

Desgaste natural ou dano?

A linha mais justa fica entre o que o tempo e o uso normal fazem com um imóvel e o que um fato específico ou o descuido causam. Exemplos:

A idade de cada item também conta: um carpete no fim da vida útil não vale o preço de um novo. Além disso, uma mudança no estado não mostra quem causou: um vazamento pode estar escondido na parede, e um reparo que o inquilino pediu antes pode explicar o que vocês veem. Registrem primeiro o estado e depois avaliem a causa provável e qualquer desconto.

No Brasil, a Lei do Inquilinato pede que o inquilino devolva o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III), e que o proprietário forneça uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, se o inquilino pedir (art. 22, V). O contrato pode trazer regras próprias sobre caução e vistoria; confira o seu antes de fechar as contas.

Feche a vistoria com um laudo assinado

Terminem o registro do estado antes de alguém ir embora; os custos podem vir depois:

1. Anotem cada item que mudou com a foto, ao lado da foto de entrada do mesmo lugar.
2. Registrem as discordâncias como são. Se os dois lados veem um item de forma diferente, escrevam as duas versões; uma discordância registrada é mais fácil de resolver depois do que uma que ninguém anotou.
3. Peçam a quem estiver presente que assine e date o laudo, e compartilhem cópias no mesmo dia. A assinatura confirma o registro do estado do imóvel, não a concordância com algum desconto; deixem isso escrito no laudo. Se alguém não foi ou não quer assinar, anotem e mandem uma cópia para a pessoa.
4. Incluam os custos quando tiverem. Liguem cada desconto a um item específico e anexem a nota ou o recibo. Usem orçamentos só onde as regras locais permitirem, e mandem a nota final depois se elas exigirem.
5. Façam o acerto da caução, com a devolução e a lista detalhada dos descontos, no prazo que o contrato ou as regras locais definem.

Se o inquilino não concorda com um desconto, pode responder por escrito com fotos. Antes de seguir, coloquem lado a lado as fotos de entrada e de saída daquele item; muitas vezes a resposta está ali. Para o inquilino, o nosso guia para receber a caução do aluguel de volta explica como se preparar e traz um exemplo de resposta a um desconto.

Com o laudo assinado, é hora de deixar o imóvel pronto para o próximo inquilino; o nosso guia sobre como preparar o imóvel para o novo inquilino coloca esses serviços em ordem.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, as fotos e o histórico de reparos de cada imóvel vão ficar no espaço dele, com cada reparo no seu próprio fio. Na saída, o proprietário, o administrador e o inquilino vão olhar o mesmo registro: as fotos de entrada, cada reparo que o inquilino pediu e quando foi resolvido.

Os inquilinos vão ter o contrato, os recibos de aluguel e os reparos anteriores em um só lugar, e os proprietários vão ver os reparos e os custos de cada imóvel. Veja o que planejamos para proprietários, administradoras e inquilinos.