Como receber a caução do aluguel de volta ao sair do imóvel

Para receber a caução do aluguel de volta, você precisa mostrar três coisas: que o imóvel está como você recebeu, fora o desgaste normal; que pagou o que devia; e que fez a entrega como o contrato pede. Quase tudo depende de registros que você pode começar a guardar agora, mais alguns passos nas últimas semanas.

Este guia é para inquilinos. Ele explica o que o proprietário costuma poder descontar, o que fazer antes da mudança e no dia da entrega das chaves e o que fazer se um desconto parecer errado.

Por que inquilinos perdem parte da caução

A caução protege o proprietário contra aluguel não pago e danos. A maioria dos desacordos começa com falhas comuns:

• Nenhum registro de como o imóvel estava na entrada. Sem fotos ou um laudo de vistoria assinado, quando o proprietário encontra uma mancha ou um risco, é a sua memória contra a dele.
• Consertos que ninguém registrou. Você avisou do vazamento por telefone há um ano, e agora a mancha de umidade parece dano.
• Limpeza e coisas deixadas para trás. Lixo, móveis ou um fogão sujo podem ser cobrados.
• Valores em aberto. O último aluguel, uma conta de luz ou água no nome do proprietário, o condomínio, uma multa por atraso.
• Chaves ou aviso que faltam. Chaves, controles ou cartões da garagem não devolvidos, ou o aviso de saída dado depois do prazo do contrato.
• Sem endereço nem conta. A devolução ou a lista de descontos não chega até você, e ninguém acompanha.

O que o proprietário costuma poder descontar

Na maioria dos lugares, o proprietário pode descontar aluguéis não pagos e o custo de reparar danos além do desgaste normal. Desgaste normal é o que o tempo e o uso do dia a dia fazem com um imóvel: pintura levemente marcada, carpete gasto na passagem, furinhos de prego. Dano vem de um fato específico ou de descuido: um buraco grande na parede, queimaduras no carpete, uma porta quebrada.

Outras cobranças, como limpeza ou contas em aberto, dependem das regras locais: estar no contrato não torna uma cobrança automaticamente um desconto válido.

No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) pede que o inquilino devolva o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23). A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ficar em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo para o inquilino na devolução (art. 38). O nosso checklist de vistoria de saída tem uma tabela com exemplos comuns de cada lado e explica por que a idade de cada item importa.

O contrato pode trazer regras próprias, como o prazo de devolução, e outros países têm leis diferentes. Leia o seu contrato e confira as regras do lugar onde fica o imóvel.

Passos para receber a caução de volta antes da mudança

Avise assim que decidir se mudar; os outros passos cabem nas últimas duas a quatro semanas:

1. Releia o contrato e avise no prazo. Procure o prazo de aviso, como avisar, o que se pede de limpeza e como a caução é devolvida, e confira também as regras locais sobre o aviso. Avise por escrito dentro do prazo, pelo canal que o contrato indica, e guarde uma cópia com a data. Se você precisa sair antes do fim do prazo, o nosso guia sobre rescisão de contrato de aluguel antes do prazo explica o aviso e a multa, e traz uma carta para adaptar.
2. Junte os seus registros. O laudo de vistoria de entrada e as fotos, os seus pedidos de conserto por escrito com as respostas e os recibos de aluguel. Se você avisou dos problemas por escrito, essas mensagens mostram que eles não surgiram no fim. O nosso guia para pedir conserto ao proprietário explica como manter esse registro.
3. Pague o que deve e guarde os comprovantes. Inclui o último aluguel, o condomínio e as contas no seu nome. Não use a caução como último aluguel, a não ser que o proprietário concorde por escrito.
4. Repare os danos que você causou. Troque lâmpadas, volte ao lugar o que você mudou e conserte os danos que são seus. Furinhos de prego costumam ser desgaste normal, então pergunte por escrito antes de tampar ou pintar, e sempre que não souber se um conserto é seu.
5. Limpe depois de tirar as suas coisas. Um imóvel vazio é mais fácil de limpar e de vistoriar. Capriche na cozinha, no banheiro e no piso.

No dia da entrega

Nesse dia, você e o proprietário registram o estado que vai servir de base para a caução:

• Fotografe e filme cada cômodo vazio, nos mesmos ângulos das fotos de entrada, se você tiver, e de perto o que mudou. Fotografe também os medidores de luz, água e gás. Guarde os arquivos até a caução ser resolvida.
• Peça para fazer a vistoria de saída com o proprietário ou a imobiliária. Passem cômodo por cômodo com o laudo de entrada. Se discordarem de algum item, diga e peça que as duas versões sejam anotadas. Assine o laudo se ele estiver correto; se não, escreva ao lado da assinatura do que você discorda.
• Devolva todas as chaves, controles e cartões e peça um recibo de entrega das chaves com a data. Uma mensagem de texto vale.
• Informe por escrito o seu novo endereço e a conta para a devolução, se o pagamento for por transferência ou Pix.

Se o proprietário não puder ir, faça a sua própria vistoria, grave e envie as fotos e o vídeo no mesmo dia com uma mensagem curta.

Depois de entregar as chaves

Pergunte quando a caução será devolvida. O contrato pode definir o prazo; se não definir, combinem por escrito. Na caução em dinheiro, peça o valor com os rendimentos da poupança. Se o prazo passar sem devolução e sem explicação, envie um pedido por escrito, com data, para receber a caução e a lista de descontos, e guarde o comprovante de envio. A Defensoria Pública ou um advogado podem dizer os próximos passos e os prazos.

Se o proprietário ficar com uma parte, peça uma lista detalhada: cada desconto, o motivo e o recibo ou orçamento que o sustenta. Depois compare cada item com as suas fotos.

Se um desconto parecer errado, responda por escrito, com calma, item por item:

Oi, Ana, recebi a lista. Concordo com os R$ 150 do controle da garagem que não devolvi. Não concordo com os R$ 1.200 de pintura da sala: as marcas são furinhos de prego de quadros, o que parece desgaste normal depois de dois anos, e o laudo de entrada já registrava riscos nessa mesma parede (foto 12, anexa ao lado da minha foto de saída). Você pode rever esse item e me mandar o valor corrigido? Agradeço desde já.

Coloque lado a lado as fotos de entrada e de saída do mesmo ponto; muitas vezes isso basta. Se não houver resposta, cobre uma ou duas vezes na mesma conversa, com as datas das mensagens anteriores.

Se ainda assim não houver acordo, a Defensoria Pública, o Procon (quando há imobiliária) ou um advogado podem dizer quais são as suas opções, como uma notificação formal ou uma ação no Juizado Especial Cível. Ali, o seu registro escrito com datas e fotos é a prova principal. Pergunte antes de dar cada passo, porque os prazos e as regras variam.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, o seu contrato, os recibos de aluguel e os consertos anteriores vão ficar em um só lugar, então os registros que este guia pede já vão estar juntos na entrega do imóvel.

Você vai relatar um problema pelo celular com fotos ou um vídeo, e a IA vai transformar a sua mensagem em um pedido claro, que você revisa antes de enviar. Cada conserto vai ficar no seu próprio fio, com datas: o que você relatou, quando alguém veio e quando foi resolvido. Na hora de acertar a caução, você e o proprietário vão ver o mesmo histórico. Veja o que planejamos para inquilinos.