Notificação de desocupação do imóvel: o que enviar e quando

Quando a locação termina, a notificação de desocupação do imóvel costuma virar várias mensagens, cada uma no seu momento: o aviso de que o contrato vai acabar, os detalhes práticos do último dia, um lembrete antes dessa data e um recado quando as chaves voltam. Se alguma chega atrasada ou incompleta, a última semana se enche de ligações.

Este guia é para proprietários cujo inquilino vai sair no fim da locação, seja porque você decidiu retomar o imóvel, seja porque o inquilino avisou que vai se mudar. Ele mostra o que enviar, quando e o que cada mensagem deve dizer. Encerrar a locação por falta de pagamento ou descumprimento do contrato é assunto de ação de despejo, com regras próprias, e não entra aqui.

Por que as datas de saída se perdem

As datas que importam ficam em lugares diferentes. O fim do prazo e o aviso prévio estão no contrato, as regras estão na lei, e o "a gente se muda em março" do inquilino chegou pelo WhatsApp dois meses atrás. Pode ser que o último dia nem esteja anotado num lugar que você e o inquilino consigam ver.

Na última semana, chegam as perguntas. A que horas as chaves são devolvidas, e para quem? A vistoria é antes ou depois da faxina? É para desligar a luz ou transferir a conta? Para qual conta vai a caução? Cada resposta é curta, mas quando elas chegam uma por vez, por canais diferentes, algo escapa: uma chave que não volta, um relógio de luz que ninguém fotografou, uma caução depositada na conta errada.

Uma sequência curta de mensagens por escrito evita quase tudo isso. O inquilino tem as respostas antes da última semana, e você guarda um registro datado do que disse.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre o aviso

No Brasil, a locação residencial segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Alguns pontos que definem quando e como notificar:

• Contrato escrito de 30 meses ou mais (art. 46): termina no fim do prazo, sem precisar de aviso. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação passa a prazo indeterminado, e a partir daí o proprietário pode pedir o imóvel com 30 dias para a desocupação.
• Contrato de menos de 30 meses (art. 47): no fim do prazo, prorroga-se por prazo indeterminado, e o proprietário só pode retomar o imóvel nos casos que a lei lista, como uso próprio ou locação de mais de cinco anos sem interrupção.
• Quando o inquilino quer sair (art. 6): numa locação por prazo indeterminado, ele avisa por escrito com 30 dias de antecedência.

A lei não fixa um único formato de notificação. Carta com aviso de recebimento (AR), entrega em mãos com assinatura numa cópia ou notificação pelo cartório são formas comuns de provar a data. Leia o seu contrato junto com a lei e confirme com um advogado antes de agir num caso que dependa desses prazos.

Notificação de desocupação do imóvel: o calendário

Estes prazos são um ponto de partida. Conte de trás para frente a partir do que o contrato e a lei exigem.

1. Antes do prazo de aviso: a notificação de fim da locação, ou a sua confirmação por escrito do aviso do inquilino.
2. Umas três ou quatro semanas antes do último dia: a carta de saída, com todos os detalhes práticos.
3. Uma semana antes: um lembrete curto com o horário da vistoria e da entrega das chaves.
4. Na véspera: uma confirmação de uma linha.
5. Quando receber as chaves: um recado confirmando e, depois, o acerto da caução.

Se ainda falta decidir uma renovação, resolva isso antes. Nosso guia de renovação de contrato de aluguel mostra como decidir e quando fazer a proposta; este guia começa quando você já sabe que o inquilino vai sair.

O aviso de fim da locação

Se você vai retomar o imóvel

Antes de escrever, confira na lei e no contrato se você pode pedir o imóvel agora, com quanta antecedência e por qual meio. Uma notificação clara inclui:

• A data, o seu nome e como falar com você.
• O nome do inquilino e o endereço do imóvel, com o número do apartamento.
• A data de fim da locação e o prazo para a desocupação.
• O motivo, quando a lei exigir um (por exemplo, nos casos do art. 47).
• Uma linha dizendo que depois você vai mandar uma carta com os detalhes do último dia.

Mantenha um tom neutro: se um dia houver disputa, um advogado ou um juiz pode ler essa notificação. Guarde uma cópia com a data e o comprovante de entrega.

Se o inquilino avisou

Quando o inquilino disser que vai sair, responda por escrito em poucos dias, mesmo que o aviso tenha chegado pelo WhatsApp. Confirme a data de saída que você entendeu, diga se o aviso cumpre o que o contrato pede e quando ele vai receber a carta de saída. Se a data não bater com o contrato, fale agora, enquanto vocês dois têm tempo de resolver.

A carta de saída: o que incluir

Envie três ou quatro semanas antes do último dia, para o inquilino organizar a mudança, a faxina e as contas de consumo. Coloque tudo numa mensagem só:

• Último dia e horário. A data e a hora em que o imóvel deve estar vazio.
• Vistoria. Uma data e um horário para a vistoria de saída, depois que as coisas do inquilino saírem, com os dois presentes. Se quiser, combine uma pré-vistoria dias antes, para o inquilino ter tempo de consertar o que aparecer.
• Chaves. Quantas chaves, controles, tags e cartões devolver, onde e para quem.
• Estado e limpeza. O que "limpo" quer dizer para este imóvel, em palavras simples, e o que fica (eletrodomésticos, cortinas, lâmpadas que você instalou). Use o laudo de vistoria de entrada como referência.
• Contas de consumo. Quais contas transferir ou encerrar (luz, gás, internet) e se é para fotografar o relógio no último dia.
• Dados para a caução. A conta ou chave Pix para devolver a caução e um endereço para correspondência.
• Visitas. Se você vai mostrar o imóvel antes da saída, como vão combinar os horários.
• Dúvidas. Com quem falar, e como, se algo mudar.

Um exemplo, com nomes e datas inventados:

Oi, Ana. Obrigado por confirmar a sua saída do apartamento 42. O último dia é 31 de março, e o apartamento deve estar vazio até as 17h. Podemos fazer a vistoria juntos no dia 31 às 15h? Por favor, traga as duas chaves e o controle da garagem. Envio o laudo de vistoria de entrada em anexo para conferirmos pela mesma lista. No dia 31, me mande uma foto do relógio de luz para fecharmos o consumo. Pode me passar também a chave Pix para a devolução da caução? Se algo mudar, me chame no WhatsApp.

Lembretes na última semana

Uma semana antes, mande um lembrete curto: o horário da vistoria, a entrega das chaves e os dados para a caução, se ainda não chegaram. Na véspera, uma linha basta: "Até amanhã às 15h no 42".

Se o inquilino pedir mais tempo, responda por escrito com o que vocês combinaram e a nova data. Um "tudo bem, fique mais uns dias" pode virar desacordo sobre quando a locação terminou. Num contrato de 30 meses ou mais, se o inquilino ficar mais de 30 dias depois do fim do prazo sem oposição sua, a locação passa a prazo indeterminado (art. 46). Confira a lei antes de aceitar algo sem data.

Depois de receber as chaves

No último dia, anote quais chaves voltaram e mande ao inquilino um recado curto confirmando, com data e hora. Faça a vistoria com o laudo de entrada em mãos; nosso checklist de vistoria de saída mostra como comparar os dois cômodo por cômodo e separar desgaste natural de dano.

Depois, devolva o saldo da caução e mande o acerto por escrito, com cada desconto, o motivo e os comprovantes, no prazo que o contrato combinar. Se o custo de um reparo ainda não estiver fechado, explique por escrito o que você está esperando e quando ele terá notícias. Esse recado não muda o prazo do contrato.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, cada imóvel vai guardar o contrato e os documentos num só lugar. A IA vai ler o contrato e extrair a data de fim e o prazo de aviso, e você confere o que ela encontrou com a cópia assinada antes de salvar. Os lembretes de renovação vão dar tempo para decidir e notificar antes do prazo.

A vistoria de saída, com fotos, vai ficar ao lado da vistoria de entrada do mesmo imóvel, então a conferência começa do mesmo registro. Veja o que está planejado para proprietários.