Renovação de contrato de aluguel: checklist do proprietário

A renovação de contrato de aluguel fica mais fácil quando você começa com alguns meses de folga. Sem uma lista, a data chega de surpresa: o inquilino pergunta o que vai acontecer, o momento de negociar o novo valor já passou, ou o contrato segue por prazo indeterminado com as mesmas condições porque ninguém se manifestou.

Este guia é para proprietários que cuidam das próprias renovações: quando começar, o que revisar, como propor e assinar, e o que fazer se o inquilino sair.

Por que as renovações ficam para a última hora

Renovar é decidir a sua renda do próximo ano e o futuro de um inquilino que talvez more no seu imóvel há anos. Trocar um bom inquilino significa tempo sem aluguel, limpeza, reparos e visitas. Renovar com condições antigas também custa, por exemplo quando o aluguel já não cobre o IPTU, o condomínio ou o seguro.

A data de término está num PDF do ano passado, o prazo de aviso está numa cláusula que você não releu e o mercado pode ter mudado desde a assinatura.

Se você ainda não passou as datas dos seus contratos para um resumo e uma agenda, comece pelo nosso guia para organizar contratos de aluguel. Este guia começa onde aquele termina, quando o lembrete toca.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre o fim do prazo

No Brasil, a locação residencial segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Alguns pontos que pesam na renovação:

• Contrato escrito de 30 meses ou mais (art. 46): termina no fim do prazo, sem precisar de aviso. Se passar a prazo indeterminado (veja o fim deste guia), o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento, com 30 dias para a desocupação.
• Contrato de menos de 30 meses (art. 47): no fim do prazo, prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e o proprietário só pode retomar o imóvel nos casos que a lei lista, como uso próprio ou quando a locação passa de cinco anos sem interrupção.
• Novo valor (art. 18): as partes podem combinar um novo aluguel e incluir ou mudar a cláusula de reajuste, de comum acordo.
• Sem acordo (art. 19): depois de três anos de contrato ou do último acordo, o proprietário ou o inquilino pode pedir na Justiça a revisão do aluguel ao preço de mercado.
• Garantias (art. 39): salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a devolução efetiva do imóvel, mesmo com a locação prorrogada por prazo indeterminado.

A ação renovatória (art. 51) vale para imóveis comerciais. Leia o seu contrato junto com a lei e confirme com um advogado antes de decidir algo que dependa desses prazos.

Renovação de contrato de aluguel, passo a passo

1. Alguns meses antes do término: releia o contrato. Procure a data de término, o prazo total (mais ou menos de 30 meses), o índice e a data do reajuste, a garantia e como os avisos devem ser feitos.
2. Uns dois ou três meses antes do término: revise a locação e pesquise o aluguel de imóveis parecidos na região (o nosso guia sobre quanto cobrar de aluguel mostra como comparar).
3. Bem antes do fim do prazo: defina as condições e mande a proposta por escrito.
4. Antes do fim do prazo: assine o aditivo ou o novo contrato, ou confirme a data de saída e marque a vistoria de saída.

Revise a locação antes de decidir

Comece pelos registros que você tem:

• Histórico de pagamentos. Aluguéis em dia, atrasos e o que ainda está em aberto.
• Histórico de consertos. O que o inquilino relatou, quanto tempo levou e o que continua pendente. Um inquilino esperando o conserto de um vazamento dificilmente aceita um aumento.
• O estado do imóvel. Se faz tempo que você não entra, combine com o inquilino o dia e a hora de uma visita, como o contrato prevê. Mantenha a visita sobre o imóvel e os reparos que ele precisa.
• Os planos do inquilino. Pergunte com alguns meses de antecedência: "Seu contrato termina em 28 de fevereiro. Você pensa em ficar?". A resposta dá tempo para os dois se planejarem.

Use os mesmos critérios com todos os inquilinos e anote por que você decidiu o que decidiu.

Defina as condições da renovação

A maioria das renovações muda poucas coisas. Decida cada uma antes de escrever a proposta:

• Prazo. Mais 30 meses, um prazo menor ou prazo indeterminado; veja acima o que cada opção significa.
• Valor. Manter o aluguel com o reajuste do contrato, propor um novo valor ou, num mercado fraco, oferecer o mesmo valor por um prazo maior.
• Outras condições. Animais, vaga de garagem, quem paga cada conta, o regulamento do condomínio. Cada mudança precisa do acordo do inquilino por escrito.
• Garantia. Se a caução, o fiador ou o seguro fiança cobrem o novo prazo.

Reajuste e novo valor: confira as regras primeiro

O reajuste anual segue o índice e a data do contrato (IGP-M, IPCA ou outro). Um valor acima do reajuste é outra coisa: pela lei, depende de acordo entre as partes ou, sem acordo e depois de três anos, de uma ação revisional.

Antes de escolher um número, calcule o valor atualizado pelo índice. Se quiser propor mais, mostre ao inquilino os aluguéis da região que justificam o novo valor. O nosso guia da carta de reajuste de aluguel traz um modelo e explica como entregar.

Ofereça a renovação por escrito

Converse primeiro, se der, e depois mande a proposta por escrito, com data. Uma proposta clara inclui:

• As novas datas de início e término.
• O valor do aluguel e a partir de quando vale.
• Qualquer outra mudança, cláusula por cláusula.
• O prazo para responder e como responder.
• O que acontece se não houver resposta, de acordo com o contrato e a lei.

Um exemplo de mensagem:

Oi, Ana. Seu contrato do apartamento 42 termina em 28 de fevereiro de 2027, e eu gostaria de renovar. A proposta: 30 meses, de 1º de março de 2027 a 31 de agosto de 2029, com o aluguel indo de R$ 2.400 para R$ 2.500 a partir de 1º de março. O resto do contrato continua igual. Você me responde até 10 de janeiro se quer renovar? Se preferir, a gente conversa antes por telefone.

Os valores e as datas são exemplos. Siga o que o contrato diz sobre avisos e confira se a lei pede uma forma, um meio de entrega ou um prazo próprios. Se o novo valor exigir uma notificação formal, a proposta pode não substituí-la. Guarde uma cópia com a data e o comprovante de entrega.

Assine um aditivo ou um novo contrato

Quando o inquilino aceitar, assinem antes do fim do prazo. Um termo aditivo curto serve quando só mudam as datas e o valor: ele cita o contrato original, diz o que muda e que as outras cláusulas continuam valendo. Um novo contrato é melhor quando muitas condições mudam ou você atualizou o seu modelo.

Nos dois casos, assinam você e cada inquilino que renova. Se o fiador deve continuar responsável, leia a fiança e confira com um advogado se ele precisa assinar o aditivo ou uma nova garantia. Depois arquive a via assinada com o contrato e atualize o resumo e a agenda no mesmo dia: nova data de término, novo valor, próximo reajuste.

Se o inquilino não renovar

Se o inquilino decidir sair, confirme a data de saída por escrito e combinem a entrega das chaves. Prepare a vistoria com o laudo de entrada em mãos; o nosso checklist de vistoria de saída mostra como comparar os dois e acertar a caução com justiça.

Se você vai mostrar o imóvel antes da saída, o nosso guia sobre visitas em imóvel com inquilino morando explica como combinar os horários com o inquilino.

Se a decisão de não renovar for sua, confira primeiro o tipo de contrato: com menos de 30 meses, a retomada só vale nos casos do art. 47. Confira também a forma e o prazo do aviso no contrato e na lei, e guarde o comprovante de entrega.

Nos dois casos, o nosso guia sobre a notificação de desocupação do imóvel traz um cronograma do que enviar e quando, a começar pelo aviso de fim de contrato.

Quando ninguém avisa: fim do prazo ou prazo indeterminado

Sem um novo acordo, o resultado depende do contrato. O de 30 meses ou mais termina no fim do prazo, e só passa a prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas, se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição do proprietário (art. 46); o de menos de 30 meses se prorroga automaticamente (art. 47). Em prazo indeterminado, o inquilino pode sair com aviso por escrito de 30 dias (art. 6º).

Anote no resumo de cada contrato qual caso se aplica. Se o inquilino continuar no imóvel sem um novo acordo e você quiser o imóvel de volta, siga os passos e avisos que a lei prevê, com a orientação de um advogado.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, cada contrato vai ficar junto com o resto dos registros do imóvel. A IA vai ler os seus contratos e tirar as datas e condições que importam para a renovação: a data de término, o prazo, o valor e o índice de reajuste. Você confere o que ela encontrou com o contrato assinado antes de salvar.

O aluguel, as despesas e cada conserto com o seu fio vão estar no mesmo lugar, então revisar uma locação vai ser abrir uma página em vez de procurar no WhatsApp. Veja o que planejamos para proprietários.