Visitas em imóvel com inquilino morando: como combinar

Fazer visitas em imóvel com inquilino morando permite ao proprietário encontrar o próximo morador antes de o atual sair, e assim o imóvel passa menos tempo vazio entre um contrato e outro. Isso só funciona se quem mora lá concorda com o plano. Sem um plano claro, você atrapalha a rotina do inquilino, e é aí que começam as recusas e os cancelamentos em cima da hora.

Este guia é para corretores que mostram imóveis enquanto o inquilino atual ainda mora neles. Ele mostra como começar a conversa, o que a lei pede, como definir horários de visita, como conduzir cada visita e quando é melhor esperar o imóvel ficar vazio.

Por que visitas em imóvel com inquilino dão errado

O inquilino não escolheu isso. Ele está de mudança, muitas vezes empacotando e trabalhando ao mesmo tempo, e agora desconhecidos querem passar pelo quarto dele. Quase todo o atrito vem daí:

• Pouco aviso. Uma mensagem ao meio-dia pedindo visita às 17h parece invasão, mesmo quando o contrato permite.
• Pedidos demais. Seis visitas avulsas na mesma semana, cada uma combinada numa conversa diferente, cansam qualquer pessoa.
• Nenhuma voz nos horários. O inquilino fica sabendo das visitas em vez de combiná-las.
• Dúvidas sem resposta. Quem vai entrar? Alguém vai acompanhar? Alguém vai fotografar as coisas dele?

Se ninguém responde a essas perguntas, muitos inquilinos dizem não.

Comece com uma conversa com o inquilino

Antes de anunciar a primeira visita, converse com o inquilino, por telefone ou pessoalmente, se der. Explique o que você precisa e pergunte o que funciona para ele:

• Quando ele sai e se a data está confirmada.
• Que dias e horários servem e quais estão fora de questão.
• Se prefere estar em casa durante as visitas ou sair.
• Animais, alarmes, cômodos que prefere manter fechados, objetos frágeis.
• O melhor jeito de falar com ele e com quanta antecedência quer o aviso.

Depois, confirme o plano por escrito numa única mensagem. Se surgir uma dúvida mais tarde, vocês dois voltam a ela.

O que diz a Lei do Inquilinato

No Brasil, a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), no art. 23, inciso IX, obriga o inquilino a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por quem o represente, com dia e hora combinados antes, e a aceitar visitas de terceiros quando o imóvel estiver à venda (o caso do art. 27). Para visitas de futuros inquilinos, o que vale é o que o contrato prevê e o que vocês combinarem. Em qualquer caso, nada de aparecer sem avisar: combine dia e hora, por escrito. As regras mudam de país para país, então confira as regras do lugar onde fica o imóvel. O imóvel é a casa do inquilino até o dia em que ele devolve as chaves.

Combine horários fixos de visita

Cada visita avulsa é mais um pedido e mais uma interrupção. Peça ao inquilino dois ou três horários fixos por semana e encaixe as visitas neles:

• Um fim de tarde durante a semana e uma manhã de sábado costumam atender à maioria dos interessados.
• Visitas seguidas de 20 ou 30 minutos dentro de cada horário, para o inquilino ter uma única interrupção por horário.
• Um limite de visitas por horário que vocês dois combinem, por exemplo quatro.
• Um prazo para agendar que respeite a antecedência prevista no contrato ou combinada com o inquilino, para ele saber a tempo quem vem.

Se houver muito interesse, uma visita em grupo curta pode substituir várias separadas. Nosso guia sobre como agendar visitas a imóveis para alugar explica em detalhes os horários, o agendamento pelo próprio interessado e os lembretes.

Prepare o imóvel junto com o inquilino

Peça ao inquilino algumas coisas simples antes de cada horário, e mantenha a lista curta:

• Luzes acesas, cortinas abertas, camas arrumadas.
• Louça e roupa suja fora de vista.
• Objetos de valor, documentos e remédios guardados.
• Animais presos ou fora durante a visita.

Agradeça depois de cada horário. Alguns proprietários também oferecem algo pelo incômodo, como uma faxina antes das visitas ou flexibilidade na data de saída. Quem decide é o proprietário, então pergunte a ele antes de oferecer qualquer coisa.

Para o anúncio, use fotos feitas antes de o inquilino se mudar só se o imóvel continuar igual. Se mudaram o piso, os eletrodomésticos ou a pintura, espere ele sair ou tire fotos novas. Para tirá-las agora, peça autorização ao inquilino, deixe os pertences, fotos de família e documentos fora do enquadramento e mostre as fotos a ele. Nosso guia para tirar fotos de imóvel com o celular tem uma lista de fotos para cada cômodo.

Conduza a visita pensando no inquilino

No dia, alguns hábitos simples mostram ao inquilino que você respeita a casa dele:

1. Chegue no horário e respeite a janela combinada. Quem chega atrasado fica com o tempo que sobrou.
2. Toque a campainha ou bata, mesmo tendo a chave. Avise que chegou antes de entrar.
3. Acompanhe os visitantes o tempo todo. Ninguém circula pelo imóvel sozinho.
4. Olhar, sem mexer. Armários e gavetas ficam fechados, a não ser que o inquilino tenha concordado em mostrá-los.
5. Combine regras de fotos e vídeo antes da visita. Diga aos visitantes, antes de entrar, se podem fotografar ou filmar, e só permita se o inquilino tiver concordado. Pertences, documentos e fotos de família ficam fora de qualquer imagem.
6. Peça aos visitantes que deixem as perguntas sobre vizinhos ou sobre o inquilino para você, do lado de fora, depois da visita.
7. Deixe tudo como encontrou: luzes, portas, janelas, alarme.

Se o inquilino estiver em casa, apresente-se e apresente os visitantes rapidamente, e deixe que ele siga com o que estava fazendo. Se não estiver, mande uma mensagem curta no fim: "Visitas feitas, tudo trancado. Agradeço a ajuda".

Mantenha inquilino e proprietário informados

Avise o inquilino com a antecedência prevista no contrato ou combinada. No prazo que vocês acertaram, mande a ele a lista de visitas agendadas em cada horário, com nomes ou iniciais e horas. Avise assim que uma visita for cancelada. Quando o imóvel estiver alugado, diga que não haverá mais visitas.

O proprietário quer saber como estão as coisas. Uma atualização curta uma ou duas vezes por semana, com as visitas feitas, os comentários e qualquer proposta, responde antes que ele pergunte. Se os visitantes repetirem o mesmo comentário, como a bagunça ou a iluminação, o proprietário pode decidir esperar o imóvel ficar vazio.

Quando esperar o imóvel ficar vazio

Espere nestes casos:

• O inquilino recusa as visitas e nem o contrato nem a lei o obrigam. Divulgue o imóvel com as fotos que você já tem, se ainda mostram o imóvel como está, e mostre depois da mudança.
• O inquilino está em conflito com o proprietário. As visitas aumentam a tensão e raramente ajudam.
• O imóvel precisa de reparos ou pintura que os visitantes notariam. Faça o serviço primeiro.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, cada anúncio terá um único link com fotos, dados e preço. Os interessados vão agendar a própria visita nos horários que você combinou com o inquilino atual, e você não precisa combinar cada visita numa conversa separada. Os proprietários vão ver visualizações, visitas e comentários sem precisar perguntar.

A IA vai redigir a descrição do anúncio a partir dos dados do imóvel, e você revisa antes de publicar. Veja o que está planejado para corretores.