Como preparar o imóvel para o novo inquilino: checklist

Para preparar o imóvel para o novo inquilino sem perder semanas, siga uma ordem: vistoria de saída, reparos, pintura, teste dos aparelhos, limpeza, troca do segredo das fechaduras, fotos para o anúncio e vistoria de entrada. Cada dia de imóvel vazio é um dia sem aluguel, e as esperas podem somar mais dias: o orçamento ou a aprovação que não chega, o pintor que não termina e a faxina que não pode entrar, a chave que alguém precisa levar.

Este guia é para proprietários que cuidam da troca de inquilino por conta própria, com um imóvel ou com vários. Ele segue a ordem em que o trabalho costuma acontecer e mostra como coordenar os prestadores de serviço para que um serviço não atrase o seguinte. Se você administra imóveis, pode usar a mesma sequência em várias unidades.

Por que os dias entre um inquilino e outro importam

É o único momento em que o imóvel fica vazio. Reparos que, com alguém morando, precisariam de autorização e de um horário de visita podem ser feitos em uma manhã, e o próximo contrato começa com o imóvel em um estado conhecido.

Enquanto dura a troca não entra aluguel, e as contas de pintura, limpeza e reparos vão se somando. Por isso, o objetivo é encurtar esse tempo sem fazer o serviço pela metade.

Por que a troca de inquilino demora

Esperar entre um serviço e outro pode somar dias:

• Ninguém agenda nada até o inquilino sair. Aí o pintor só pode na semana que vem, e a faxina na outra.
• Os serviços acontecem na ordem errada. Você paga uma faxina, depois o pintor deixa poeira e respingos, e você paga outra.
• Orçamentos e aprovações ficam em conversas diferentes. O encanador mandou o preço pelo WhatsApp, o gesseiro por e-mail, e você aprova um deles três dias depois.
• As chaves passam de mão em mão. Cada prestador precisa entrar, e uma chave acaba no carro de alguém.
• As surpresas aparecem tarde. Uma boca do fogão que não acende ou uma tela de janela que falta aparece na última vistoria, ou no primeiro dia do novo inquilino.

Checklist para preparar o imóvel para o novo inquilino

Organize os serviços de modo que nenhum estrague o que já está pronto. O que faz poeira ou precisa secar vem primeiro, e a limpeza fica por último, quando o último prestador já saiu.

Antes de o inquilino sair

Comece assim que o inquilino avisar que vai sair:

• Combine com o inquilino a data e o horário da vistoria de saída.
• Se o inquilino concordar, e com o aviso que o contrato e as regras locais pedem, percorra o imóvel para ver os serviços que você já sabe que vai precisar.
• Ligue para o pintor e para a faxina e reserve datas para os primeiros dias depois da saída. É mais fácil remarcar do que achar uma vaga na agenda.
• Peça orçamentos dos serviços maiores que você já consegue ver, como um piso gasto ou um aquecedor antigo.
• Decida se começa a anunciar agora, com as fotos antigas, ou se espera as fotos novas.
• Se o imóvel fica em condomínio, avise a administração sobre a troca de inquilino e os dias de obra.

Primeiro dia: a vistoria de saída

Compare cada cômodo com a vistoria de entrada e tire fotos dos mesmos ângulos. É com esse registro que você acerta a caução, e dele sai a sua lista de serviços. Aproveite para fazer um primeiro teste dos aparelhos e instalações: bocas do fogão, forno, geladeira, torneiras, chuveiro e aquecedor, ar-condicionado, detectores. Assim você sabe o que precisa de um prestador antes de aprovar reparos. Nosso checklist de vistoria de saída explica a vistoria cômodo por cômodo.

Transforme o que você encontrou em uma lista com uma linha por serviço: o quê, onde, quem faz e a data.

Reparos

Comece pelo que abre paredes ou pisos: vazamentos, consertos elétricos, reparos no gesso, azulejos quebrados. Tudo isso vem antes da pintura.

• Peça orçamentos com fotos do problema e aprove por escrito para que o prestador possa começar.
• Pergunte a cada prestador quanto tempo leva e se algo precisa secar ou curar antes de o próximo entrar.
• Guarde os comprovantes por serviço junto com as fotos da vistoria. Um comprovante sozinho não torna um custo descontável da caução: separe o desgaste normal e os danos que já existiam na entrada dos danos que podem ser do inquilino, e confira as regras do lugar sobre descontos, documentos e prazos. De qualquer forma, os comprovantes entram nas suas despesas.

Pintura e pisos

Pinte depois dos reparos e deixe os pisos para depois da pintura, assim os respingos caem no piso antigo. Depois de um contrato curto, às vezes alguns retoques bastam; depois de um longo, talvez seja hora de pintar tudo. Se o contrato prevê que o inquilino devolva o imóvel pintado, confira isso na vistoria de saída antes de contratar o pintor.

Em prédios antigos, a tinta velha pode conter chumbo. Antes de lixar ou raspar, pergunte ao pintor e confira as regras do lugar onde fica o imóvel.

Novo teste dos aparelhos e instalações

Depois dos reparos, teste de novo tudo o que o próximo inquilino vai usar, incluindo o que um prestador consertou:

• Cada boca do fogão, o forno, a temperatura da geladeira, a máquina de lavar e a secadora.
• Torneiras, ralos e o vaso sanitário, procurando vazamentos; o chuveiro e o aquecedor, se esquentam a água.
• O ar-condicionado, com os filtros limpos.
• Detectores de fumaça ou de gás, se houver, e as pilhas.
• Cada lâmpada, interruptor e tomada, e as travas e telas das janelas.

Algumas dessas tarefas também estão em um plano preventivo. A lista "Entre um inquilino e outro" do nosso checklist de manutenção preventiva inclui o silicone, as vedações e os filtros.

Limpeza pesada

Faça a faxina quando o último serviço que faz poeira terminar: dentro dos armários e dos aparelhos, janelas e trilhos, banheiros, pisos, ralos e luminárias. Se o inquilino anterior deixou objetos, fotografe e faça uma lista antes de mexer neles, e confira as regras do lugar sobre aviso, guarda e descarte.

Troca do segredo das fechaduras

Troque o segredo ou o miolo das fechaduras depois que o último prestador devolver a chave, para que ninguém do contrato anterior nem da obra tenha uma cópia que funcione. Confira se as regras do lugar ou do condomínio pedem algo a mais. Conte as chaves novas, os controles do portão e as tags, e identifique cada um.

Vistoria final e fotos

Percorra o imóvel vazio mais uma vez com a sua lista. Depois tire as fotos do anúncio com luz do dia, as lâmpadas acesas e as janelas limpas.

A vistoria de entrada

No primeiro dia do novo inquilino, percorram o imóvel juntos e registrem o estado cômodo por cômodo, com fotos. A próxima troca de inquilino vai ser comparada com esse laudo, então entregue uma cópia ao inquilino e guarde a sua com o contrato.

Como coordenar os prestadores e reduzir os dias vazios

Estes hábitos ajudam você a não perder dias esperando:

1. Tenha uma única lista para toda a troca, com cada serviço, o prestador, a data e o status. Compartilhe com quem precisa dela.
2. Agende na ordem e deixe folga. Peça a cada prestador um horário de término realista e agende o próximo serviço de acordo com os tempos de secagem, cura e demão de cada material, com folga extra se estiver frio ou úmido.
3. Aprove os orçamentos por escrito, no mesmo dia se puder. Um prestador que fica esperando resposta pode pegar outro serviço.
4. Planeje o acesso. Decida quem abre a porta em cada visita, ou deixe as chaves na portaria com autorização, e pegue as chaves de volta no mesmo dia.
5. Peça uma foto ao fim de cada serviço. Você confere o trabalho sem ir até lá e fica com o registro.
6. Lance cada despesa no imóvel, com o comprovante, assim que ela chegar.

Se algo der errado, como uma peça que atrasa, adiante o próximo serviço em vez de deixar um buraco na agenda.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, cada serviço da troca de inquilino vai ter o seu próprio fio: o orçamento com fotos, a sua aprovação, o horário da visita, o serviço pronto e o pagamento, acompanhados por você e pelo prestador. Você não vai precisar procurar em conversas antigas o orçamento do pintor ou quando o encanador vem.

O aluguel e as despesas vão ficar organizados por imóvel, então os custos da troca ficam com o imóvel a que pertencem. A manutenção recorrente vai cobrir as tarefas que se repetem a cada troca. A IA vai resumir o que aconteceu no imóvel, e você revisa o resumo antes de compartilhar. Veja o que planejamos para proprietários.