Vistoria periódica do imóvel alugado: checklist

A vistoria periódica do imóvel alugado é uma visita curta e combinada, no meio do contrato, para ver o estado do imóvel enquanto o inquilino mora nele. Feita com regularidade e com um checklist, ela pode encontrar vazamentos lentos, vedações gastas e detectores parados enquanto ainda são problemas pequenos, e deixa menos dúvidas para a vistoria de saída.

Este guia é para proprietários. Ele mostra quando marcar a visita, como avisar o inquilino, o que conferir cômodo por cômodo e o que fazer com o que você encontrar.

Por que os problemas descobertos na saída custam mais

Muitos problemas de um imóvel alugado crescem devagar. Um pingo embaixo da pia molha o fundo do armário por meses. O rejunte do box racha, a água entra atrás do azulejo e a parede começa a estufar. O exaustor do banheiro para de funcionar e aparece mofo no teto. Se ninguém olha até o inquilino sair, o reparo é maior, e ninguém sabe dizer quando o dano começou.

É isso que complica a conversa sobre a caução. O proprietário vê um dano; o inquilino diz que ele nunca foi avisado, ou que avisou e nada foi feito. Um registro do meio do contrato mostra como o imóvel estava, o que o inquilino comentou e o que você consertou. Você e o inquilino partem dos mesmos fatos, mesmo que o registro sozinho não prove quem causou o dano.

Por que a vistoria periódica quase nunca acontece

A visita é constrangedora de marcar. O proprietário não quer parecer invasivo, o inquilino está ocupado e as regras para entrar mudam de lugar para lugar, então muita gente adia e espera o inquilino avisar dos problemas.

Quando a vistoria acontece, o registro costuma ficar com quem foi. As fotos estão num celular, as anotações num papel, e o vazamento encontrado naquele dia vira uma mensagem de WhatsApp para o encanador que ninguém acha seis meses depois.

Quando fazer a vistoria periódica

• Frequência: escolha um calendário de acordo com a idade e a manutenção do imóvel, e pense numa visita a mais poucos meses depois de um contrato novo. O contrato e as regras locais podem limitar a frequência das vistorias; siga o que eles dizem.
• Momento: junte com algo que já leva você ao imóvel, como trocar um filtro ou testar o detector de fumaça, para fazer uma visita em vez de duas.
• Época: antes da temporada de chuvas é um bom momento para conferir telhado, calhas, janelas e ralos.

Como avisar o inquilino

No Brasil, a Lei do Inquilinato prevê que o inquilino permita a vistoria do imóvel pelo locador, em dia e hora combinados com antecedência. O prazo do aviso e o que a visita pode incluir costumam estar no contrato, e outras regras podem valer onde o imóvel está. Confira o contrato e as regras locais antes de mandar o aviso.

Um bom aviso inclui:

1. O motivo: uma vistoria de rotina do estado e da manutenção.
2. Duas ou três opções de horário durante o dia, e uma forma de sugerir outro.
3. Quanto tempo vai levar, uma estimativa realista para o tamanho do imóvel.
4. Quem vai: você, o administrador ou um profissional.
5. O que você vai olhar: parte hidráulica, detectores, aparelhos e estado geral, não as coisas do inquilino.

Convide o inquilino a estar presente e a apontar o que não está funcionando. Alguns inquilinos deixam de avisar de coisas pequenas para não incomodar, e a vistoria é um bom momento para falar delas. O nosso guia para agendar a visita de conserto com o inquilino tem um modelo de aviso que você pode adaptar.

Checklist de vistoria periódica, cômodo por cômodo

Leve as fotos da vistoria de entrada para comparar cada cômodo com o estado do início. Em cada item, anote ok, precisa de reparo ou perguntar ao inquilino, e fotografe tudo o que cair nos dois últimos grupos.

Segurança

• Detectores de fumaça e de monóxido de carbono, se houver: teste cada um e anote a data.
• Extintor, se houver: manômetro e validade.
• Parte elétrica: tomadas e interruptores que não funcionam, marcas de queimado, lâmpadas piscando. Qualquer suspeita de defeito fica com um eletricista qualificado.
• Gás: se sentir cheiro de gás, pare a vistoria e tire todos do imóvel. Não acenda nada nem use interruptores ou o celular lá dentro. Do lado de fora, ligue para o plantão de emergência da companhia de gás ou para os Bombeiros (193), e não voltem a entrar até eles dizerem que é seguro.
• Corrimãos, escadas e sacada: peças soltas ou danificadas.

Água e parte hidráulica

• Embaixo de cada pia: manchas, fundo do armário mole, pingos.
• Torneiras e chuveiros: pingos, pouca pressão.
• Vasos sanitários: descarga que não para, base que mexe, vazamento no piso.
• Box e banheira: rejunte ou silicone rachado, azulejos soltos.
• Tetos embaixo dos banheiros e em volta das janelas: manchas de umidade.
• Aquecedor: ferrugem, vazamento na base, a data na etiqueta.

Cozinha e aparelhos

• Fogão, forno, geladeira, lava-louças e coifa: funcionando, e com as borrachas das portas em bom estado.
• Armários e bancada: danos por água, dobradiças soltas.

Paredes, pisos, janelas e portas

• Paredes e tetos: rachaduras, manchas de umidade, mofo.
• Pisos: partes afundando, danos por água, pisos soltos.
• Janelas: trincos, vidros quebrados, telas.
• Portas e fechaduras: fechadura da entrada, trinco, portas de correr.

Ar-condicionado e ventilação

• Ar-condicionado, se houver: ligue, confira os filtros e o controle.
• Exaustores do banheiro e da cozinha: funcionando e sem entupimento.
• Sinais de condensação ou mofo que indiquem pouca ventilação.

Área externa e áreas comuns

• Telhado, calhas e ralos, até onde der para ver.
• Fachada, quintal, vaga de garagem e depósito.

O que o contrato diz

• Possíveis mudanças em relação ao contrato, como animais, mais moradores ou reformas. Anote o que viu sem presumir que houve descumprimento e converse com o inquilino depois, com calma e por escrito. Antes de agir, confira as regras locais: animais de assistência e alguns moradores têm proteção legal.

Depois da vistoria: dos achados aos reparos

Organize os próximos passos na mesma semana:

1. Escreva um relatório curto no mesmo dia: data, quem estava, cada item que precisa de reparo e as fotos.
2. Compartilhe com o inquilino e peça que ele acrescente o que tiver ficado de fora.
3. Abra um pedido de reparo para cada problema, com as fotos, e peça um orçamento quando precisar.
4. Avise o inquilino quando o serviço estiver marcado, com o aviso que cada visita pede.
5. Guarde o relatório com os documentos do imóvel, junto da vistoria de entrada. No fim do contrato, a vistoria de saída é comparada com os dois.

Se algo que você encontrou foi causado pelo inquilino, registre com as fotos e converse com calma. Se dá para cobrar, e quando, depende do contrato e das regras locais.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, as fotos da vistoria de entrada e o histórico de reparos de cada imóvel vão ficar guardados com o imóvel, então você vai poder abrir as fotos da entrada durante a visita. Cada problema que você encontrar vira um pedido com o seu próprio fio, com as fotos, o orçamento do profissional, a sua aprovação e o serviço concluído, acompanhado por você, pelo inquilino e pelo profissional.

A manutenção recorrente com lembretes vai colocar na agenda a visita anual e o teste dos detectores, e entre uma vistoria e outra o inquilino vai poder avisar de problemas com fotos ou vídeo. Veja o que está planejado para proprietários.