Quem paga o conserto no imóvel alugado: inquilino ou dono?

Quem paga o conserto no imóvel alugado, o inquilino ou o proprietário? Na maioria dos lugares, o proprietário paga o que é preciso para o imóvel continuar em condições de uso, e o inquilino paga os danos causados por ele, pela família ou pelas visitas. O contrato pode trazer detalhes, e a lei limita o que o contrato pode dizer. Quase todas as discussões são sobre os casos do meio, como um ralo entupido ou uma máquina de lavar que parou depois de seis anos.

Este guia, para proprietários, explica a divisão habitual, as perguntas que decidem cada caso e como combinar a conta antes do serviço, para que um conserto de R$ 350 não vire um mês de mensagens.

Por que a conta do conserto vira discussão

Uma discussão sobre quem paga pode custar mais que o conserto. O inquilino sente que levou a culpa por algo que se desgastou; o proprietário sente que está pagando por um descuido. A confiança cai, e o próximo pedido chega mais tarde e com menos detalhes.

Quase todas essas discussões começam por algo que falta quando chega a nota:

• Ninguém perguntou a causa. O encanador desentupiu o ralo, mas ninguém anotou se foi gordura, raízes ou um cano velho.
• A decisão veio depois do serviço. O inquilino só fica sabendo que "esse é por sua conta" quando a nota chega.
• A aprovação foi por telefone. Depois ninguém sabe dizer quem concordou com o quê, nem por quanto.
• A história está espalhada. O inquilino avisou de um vazamento pequeno meses atrás pelo WhatsApp, e agora a infiltração parece culpa dele.

Quem paga o conserto: a divisão habitual entre inquilino e proprietário

O proprietário costuma pagar o que é preciso para o imóvel ser seguro e servir para morar: a estrutura, o telhado, o encanamento, a parte elétrica e de gás e os eletrodomésticos que vieram com o imóvel. O que quebra por idade e uso normal também costuma ser do proprietário, porque quebraria com qualquer inquilino.

O inquilino costuma pagar os danos que ele, quem mora com ele ou as visitas causam por mau uso ou descuido, e a manutenção pequena que o contrato atribuir a ele, como lâmpadas ou a pilha do detector de fumaça.

O que diz a Lei do Inquilinato

No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) dá a base dessa divisão:

• O proprietário deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, incisos I e IV).
• O inquilino deve avisar o proprietário logo que surgir um dano ou defeito cujo conserto caiba ao proprietário, e consertar na hora os danos causados por ele, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, incisos IV e V).
• Se o imóvel precisar de reparos urgentes que cabem ao proprietário, o inquilino deve permitir a obra; se ela durar mais de dez dias, ele tem direito a um abatimento proporcional do aluguel, e se passar de trinta dias, pode encerrar o contrato (art. 26).

O contrato pode detalhar essa divisão, e cada caso depende da causa. Em outros países as regras são outras: confira as do lugar onde fica o imóvel.

Exemplos comuns

Como ponto de partida (o contrato e a lei vêm primeiro):

No mofo e em outros casos com mais de uma causa possível, peça a um profissional qualificado que avalie vazamentos, ventilação e outras causas antes de decidir quem paga. O nosso guia sobre mofo em imóvel alugado mostra como registrar o problema e avisar o proprietário por escrito.

As perguntas que decidem quem paga

Quando o caso não é óbvio, faça estas perguntas antes do serviço e guarde as respostas por escrito.

O que causou?

A causa é o teste principal. Desgaste por idade aponta para o proprietário; mau uso ou acidente apontam para o inquilino. Peça ao encanador ou ao técnico que escreva a causa no orçamento ou na nota, com uma foto da peça que falhou. Uma linha como "Ralo entupido por acúmulo de gordura" ou "Mangueira de entrada rompida pelo tempo de uso" dá a você e ao inquilino o mesmo dado para conferir.

Quantos anos tem?

Um aquecedor de 12 anos que para não é o mesmo caso que um instalado no ano passado. Guarde as datas de instalação e as notas dos aparelhos grandes, para saber a idade deles quando falharem.

Quando você cobra por um aparelho danificado, a idade dele também conta. Compare o estado do aparelho com as fotos da vistoria de entrada e com os consertos anteriores. Se for preciso trocar, confira as regras sobre idade, estado anterior e vida útil restante antes de propor uma cobrança: se o inquilino danificou um fogão de oito anos, talvez deva parte do valor dele, e você não pode supor que ele deve o preço de um novo.

O que diz o contrato?

Muitos contratos deixam a manutenção pequena com o inquilino, ou fixam um valor até o qual ele cuida do conserto. Essas cláusulas só valem dentro da lei, então confira as duas. Se o contrato não disser nada, vale a regra geral.

Foi avisado a tempo?

A lei pede que o inquilino avise logo do problema. Um vazamento pequeno avisado no primeiro dia é conserto do proprietário; o mesmo vazamento escondido por meses pode fazer o inquilino dividir o custo do dano que ele causou. A data do primeiro aviso importa, então guarde.

O inquilino pediu aprovação antes de chamar alguém?

Se o inquilino chama o próprio encanador sem perguntar, quem paga pode depender de ser uma emergência e do contrato. Dê a ele um contato para urgências fora do horário, para falar com alguém antes de chamar um profissional.

Como combinar a conta, passo a passo

1. Junte os dados com o pedido. Peça fotos ou um vídeo curto, quando começou e o que aconteceu logo antes. O nosso guia para organizar a manutenção do imóvel alugado explica como reunir isso.
2. Resolva primeiro o urgente. Água, gás, luz e fechaduras vêm antes da pergunta de quem paga. Acerte a conta depois, com a causa registrada.
3. Peça ao técnico a causa por escrito. Mande as fotos do inquilino e peça que ele anote a causa e a idade da peça no orçamento.
4. Avise o inquilino antes do serviço se achar que o custo é dele. Diga por quê, informe o valor e anexe o orçamento. Assim ele pode perguntar ou pedir outro orçamento.
5. Aprove por escrito, com o valor. "Aprovado, R$ 350, ralo da cozinha, por conta do inquilino como combinado em 3 de março." (Os valores deste guia são só exemplos.)
6. Guarde juntos a nota, as fotos e as mensagens. Arquive com os registros do imóvel, para achar depois, na declaração do Imposto de Renda ou no fim do contrato.

Para um conserto que pode esperar um ou dois dias, como um ralo da cozinha que escoa devagar, a mensagem antes do serviço pode ser curta e neutra:

Oi, Sam. O encanador olhou hoje o ralo da cozinha. O orçamento dele para desentupir é de R$ 350 (anexo), e nas anotações ele diz que o entupimento é gordura acumulada, não problema no cano (foto anexa). Pela cláusula 9 do nosso contrato e pela lei, esse custo pode ser seu. Você pode olhar o orçamento e a foto e me dizer se concorda antes de confirmarmos o serviço? Se você vê de outro jeito, a gente olha junto.

Quando não há acordo

Comece pelo registro: o primeiro aviso, as fotos e a nota do técnico sobre a causa. Quando você e o inquilino olham as mesmas fotos e a mesma nota, muitas vezes chegam a um acordo.

Se não, pense em dividir o custo quando a causa não estiver clara, em vez de passar meses discutindo um valor pequeno. Antes de descontar um conserto da caução, confira as regras do lugar onde fica o imóvel e o contrato: quais descontos são permitidos e quais comprovantes, avisos e prazos eles exigem. Se a responsabilidade estiver em discussão, busque orientação local antes de reter qualquer valor. O nosso checklist de vistoria de saída explica como se costuma separar desgaste de dano no fim do contrato. Para valores maiores, uma câmara de mediação, um advogado ou o Juizado Especial Cível podem dizer quais são as suas opções e os prazos.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, cada conserto vai ter o seu próprio fio, que você, o inquilino e o profissional vão poder acompanhar: o relato do inquilino com fotos ou vídeo, o orçamento, a sua aprovação, o serviço concluído e o pagamento, cada um com a data. Quando surgir a pergunta de quem paga, todos vão ver o mesmo registro.

A IA vai ler o seu contrato e as notas dos profissionais, para você achar fácil a cláusula de consertos e o valor de cada conta; você revisa o que ela extrair. O aluguel e as despesas vão aparecer por imóvel, com os consertos que você pagou e os repassados ao inquilino. Veja o que planejamos para proprietários.