Documentos para alugar imóvel: o que pedir ao interessado

Os documentos para alugar imóvel são as informações e os papéis que você pede a cada interessado antes de o proprietário decidir: quem vai morar no imóvel, como vai pagar o aluguel, onde morou antes e qual garantia pode oferecer. Quando a lista está por escrito e aparece no anúncio, as pessoas mandam a ficha completa e o proprietário consegue comparar as propostas com os mesmos dados.

Este guia é para corretores e imobiliárias que alugam imóveis de terceiros. Ele mostra por que vale ter a lista por escrito, onde as fichas costumam travar, o que pedir e como aplicar as mesmas regras a todos. Para o que perguntar ao proprietário antes de anunciar, veja nosso guia de captação de imóveis para locação.

Por que a lista por escrito agiliza a decisão

Uma ficha só ajuda o proprietário quando está completa. Enquanto isso, o imóvel fica vazio e os interessados com outras opções continuam visitando outros imóveis.

A lista por escrito também protege você. Quando todos recebem o mesmo pedido e são avaliados pelos mesmos critérios, dá para explicar qualquer decisão com fatos. Mas a lista não torna os critérios legais. Use critérios permitidos onde fica o imóvel, anote como aplicou cada um a cada interessado e faça as adaptações que a lei exige.

Por que as fichas chegam incompletas

A maior parte do vai e vem tem origem em alguns hábitos:

• A lista só existe na sua cabeça. Para um interessado você fala "holerite", para outro "comprovante de renda", e o terceiro não fica sabendo.
• Ela só aparece depois da visita. A pessoa descobre que precisa de fiador ou de caução quando já quer o imóvel, e alguns desistem.
• Os documentos chegam aos pedaços. A foto do RG pelo WhatsApp, um PDF por e-mail e o extrato dois dias depois.
• Ninguém controla o que falta. Você precisa abrir cada conversa para saber quem deve o quê.
• O proprietário muda os critérios no meio do caminho. Uma exigência nova depois que três pessoas já mandaram a ficha é injusta com elas e difícil de explicar.

Documentos para alugar imóvel: o que pedir

Combine a lista com o proprietário antes de anunciar, coloque por escrito e mantenha igual para todos. Peça só o que ajuda a decidir se a pessoa pode alugar o imóvel e cumprir o contrato. A lista abaixo é um ponto de partida; a versão final depende da sua imobiliária, do proprietário e da lei.

Dados básicos

• Nome completo e contato de cada adulto que vai assinar o contrato.
• Quantas pessoas vão morar no imóvel, se o proprietário precisa disso para aplicar um limite do condomínio ou da lei.
• Data de entrada desejada e prazo do contrato.
• Animais, para aplicar a convenção do condomínio ou a regra do proprietário. Cães de assistência de pessoas com deficiência seguem regras próprias.
• Veículos, se houver vaga.

Identificação

• Documento oficial com foto (RG ou CNH) e CPF de cada adulto que assina.
• Comprovante de residência atual.

Peça para ver os documentos, ou guarde uma cópia só se o seu processo precisar e você puder protegê-la. São dados pessoais protegidos pela LGPD. Peça o envio por um canal seguro e diga ao interessado quais dados ele pode ocultar. Limite quem tem acesso e use só para a locação. Guarde pelo tempo que a lei exigir e depois apague com segurança.

Renda e capacidade de pagamento

• Holerites recentes, carteira de trabalho ou extratos bancários.
• Para autônomos: declaração de imposto de renda, decore, notas fiscais emitidas ou extratos que mostrem renda constante.
• Outras rendas que a pessoa queira incluir, como aposentadoria ou pensão.

Decida antes como vai medir (por exemplo, quantas vezes a renda cobre o aluguel) e aceite qualquer fonte de renda lícita nas mesmas condições.

Histórico de locação e referências

• Endereços atual e anteriores, com datas.
• Contato do proprietário ou da imobiliária atual, se a pessoa já aluga, e os últimos recibos de aluguel.
• Autorização para contatar essas referências.

Quem vai alugar pela primeira vez não terá isso. Decida com o proprietário o que a pessoa pode oferecer no lugar, como uma garantia diferente, e dê a mesma opção a todos nessa situação.

Consultas e autorizações

• Autorização por escrito para consultas de crédito e cadastro pelo CPF.
• O custo da análise cadastral ou do seguro-fiança, se houver, e quem paga.

Explique ao interessado o que será consultado e por quê, e use o resultado do mesmo jeito para todos.

Garantia locatícia

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê como garantias a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel. Diga no anúncio quais garantias o proprietário aceita e o que cada uma exige:

• Fiador: documentos parecidos com os do inquilino, comprovante de renda e, em geral, de um imóvel em nome dele.
• Seguro-fiança: a aprovação da seguradora, que faz sua própria análise.
• Caução: o valor, a forma (dinheiro, título de capitalização) e quando deve ser paga.

Confirme os detalhes com a sua imobiliária ou um advogado antes de publicar.

Aplique os mesmos critérios a todos

As regras contra discriminação valem para a ficha tanto quanto para o anúncio e as visitas. No Brasil, a Constituição proíbe a discriminação, e a Lei 7.716/1989 pune a discriminação por raça, cor, etnia, religião ou procedência nacional. A Lei Brasileira de Inclusão (Lei 13.146/2015) protege as pessoas com deficiência.

Alguns hábitos mantêm o processo justo:

• Escreva os critérios antes da primeira ficha e não mude para uma pessoa só.
• Faça as mesmas perguntas a todos. Deixe de fora perguntas sobre esses temas, como planos de ter filhos, religião ou de onde a pessoa vem.
• Analise as fichas completas na ordem em que chegaram, se o proprietário quiser decidir assim, e anote o motivo de cada decisão.
• Faça adaptações razoáveis. Uma pessoa com deficiência pode pedir ajuda para preencher a ficha, mais prazo ou uma exceção a uma regra, como a de animais para um cão de assistência.

Se tiver dúvida sobre uma pergunta, tire da lista e consulte sua imobiliária ou um advogado. Verifique as regras de onde fica o imóvel.

Divulgue a lista antes da visita

O melhor lugar para a lista é o próprio anúncio, ao lado do valor do aluguel e da data de disponibilidade. Quem não atende a uma exigência fica sabendo antes de agendar, e quem vem já sabe o que separar. Nosso guia para agendar visitas a imóveis para alugar mostra o que mais vale responder no anúncio.

Depois da visita, mande uma única mensagem com a lista completa, um canal seguro para enviar os documentos e a data em que você vai apresentar as fichas ao proprietário. Depois, mantenha um registro simples por interessado: o que chegou, o que falta e quando você pediu. Quando o proprietário escolher alguém, siga com nosso checklist para a assinatura do contrato de aluguel, da aprovação à entrega das chaves.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, cada anúncio terá um único link com fotos, dados e valor, pronto para mandar por WhatsApp ou e-mail. Os inquilinos vão agendar a própria visita nos horários que você liberar, e os proprietários vão ver visualizações, visitas e comentários do anúncio sem precisar perguntar a você.

A IA vai redigir a descrição do anúncio com os dados do imóvel, e você revisa e edita antes de publicar. Veja o que está planejado para corretores.