Captação de imóveis para locação: o que perguntar

Na captação de imóveis para locação, o que você pergunta ao proprietário antes de anunciar define a qualidade do anúncio: o valor e as condições que ele aceita, o que está incluído, como entrar para as visitas, o que precisa de reparo e quais documentos sustentam tudo isso. Se você pergunta tudo em uma única conversa, o anúncio sai com dados que o proprietário já confirmou.

Este guia é para corretores e imobiliárias que alugam imóveis de terceiros. Ele mostra por que a primeira conversa importa, onde ela costuma falhar e o que perguntar, em blocos, para você imprimir e percorrer com o proprietário.

Por que a captação define o anúncio

Quase todos os dados de um anúncio vêm do proprietário: o valor, a garantia, se aceita animais, a data em que o imóvel fica livre. Se algum deles é um palpite, alguém descobre depois, muitas vezes no meio da visita. O interessado pergunta se a vaga de garagem está incluída enquanto vocês estão na sala, e você precisa ligar para o proprietário para saber.

Cada lacuna aparece depois. Você responde a mesma dúvida em cinco conversas, uma visita termina com "vou confirmar e te aviso", ou alguém desiste porque a garantia mudou depois de enviar a documentação. O proprietário também percebe a demora e pode começar a duvidar de como você está cuidando do anúncio.

Por que os dados que faltam aparecem no meio da visita

Quase todos os problemas de captação vêm de como acontece a primeira conversa:

• É uma ligação rápida ou uma volta pelo imóvel. Você anota o que vai surgindo, e o que ninguém menciona fica sem resposta.
• O proprietário responde de memória. Acha que o aquecedor é mais novo do que é, ou esquece a regra do condomínio sobre horário de mudança.
• As respostas ficam espalhadas. Algumas em um áudio, outras em uma conversa no celular e outras no verso de um cartão.
• As dúvidas em aberto se perdem. "Sobre animais, eu vejo com a família" nunca volta.
• As condições mudam depois de anunciar. O proprietário baixa o valor em uma ligação e três portais continuam com o preço antigo.

Uma lista por escrito ajuda em quase tudo isso: você faz as mesmas perguntas toda vez e vê quais respostas ainda faltam.

Checklist de captação: o que perguntar ao proprietário

Se puder, envie as perguntas antes da primeira visita de captação, para o proprietário separar documentos e conferir dados. Depois, repasse as respostas juntos no imóvel. O que o proprietário não souber, marque como "a confirmar" em vez de supor.

Proprietário e autorização

• Quem é o proprietário? Há coproprietários que precisam concordar com a locação?
• Você está falando com o proprietário ou com alguém que o representa? Se não for o proprietário, que autorização por escrito essa pessoa tem?
• Como o proprietário prefere ser contatado, e com que rapidez consegue responder durante visitas e propostas?
• Você tem a autorização de locação ou o contrato de administração assinado, com seus honorários, o prazo e o que pode divulgar?

Autorizações, comissões e quem paga cada taxa variam por estado e cidade. Confira as regras do lugar onde fica o imóvel, as orientações do Creci e os modelos da sua imobiliária.

Se você pode fazer parceria com outro corretor, pergunte ao proprietário agora e combine a divisão com esse corretor antes da primeira visita. O nosso guia de divisão de comissão entre corretores mostra o que pôr no papel.

Valor e dinheiro

• Qual valor de aluguel o proprietário quer, e qual o mínimo que aceitaria?
• O que está incluído (condomínio, IPTU, água, luz, gás, internet) e o que fica por conta do inquilino?
• Qual garantia o proprietário aceita (caução, fiador, seguro-fiança, título de capitalização) e em que valor?
• Em que dia vence o aluguel e como será pago?
• Como e quando o aluguel será reajustado, e por qual índice?

As regras sobre garantias, taxas e reajuste dependem da lei e do contrato. No Brasil, a Lei do Inquilinato trata desses pontos; confira as regras do lugar onde fica o imóvel antes de anunciar os valores.

Condições do contrato e requisitos para os interessados

• Data mais próxima para a entrada, e qualquer data em que o imóvel precise estar desocupado.
• Prazo do contrato, e se o proprietário aceita prazos mais curtos ou mais longos.
• Animais, escrito como uma regra sobre os animais.
• Regras sobre fumar.
• O que será pedido a cada interessado: documento com foto, comprovante de renda, referências e a documentação da garantia escolhida.
• Como os interessados enviam a proposta, quem analisa a documentação e quem pode aprovar um interessado ou uma mudança nas condições.

Escreva os requisitos para aplicar os mesmos a todos. As regras contra discriminação valem tanto para a escolha do inquilino quanto para o texto do anúncio. Confira as regras do lugar onde fica o imóvel.

O imóvel

• Quartos, banheiros e metragem, medida ou tirada da matrícula, não estimada.
• Andar, elevador, escadas e acesso sem degraus.
• Área de serviço, vaga de garagem, depósito, varanda, aquecimento e ar-condicionado.
• Eletrodomésticos que ficam, e móveis se for mobiliado.
• Regras do condomínio que afetam o inquilino: horário de mudança, barulho, locação por temporada, animais.

Estado e reparos

• O que precisa ser consertado antes da primeira visita? Quem vai fazer e até quando?
• Problemas que se repetem: vazamentos, infiltração, encanamento barulhento, aparelhos antigos.
• Idade do aquecedor, do telhado ou da impermeabilização e das instalações, se o proprietário souber.
• Qual encanador ou técnicos o proprietário já usa, e para quem o inquilino vai ligar quando precisar de um reparo depois da mudança.

Com isso você descreve o imóvel com precisão, e o proprietário pode programar o serviço antes da primeira visita.

Chaves e visitas

• Onde estão as chaves, quantas cópias existem e quem mais tem.
• O imóvel está vazio ou ocupado? Se houver morador, que aviso ou autorização o contrato e as regras locais exigem antes de uma visita, e quais dias funcionam para o morador?
• Dias e horários em que o proprietário permite visitas.
• Acesso à portaria, vaga para visitantes e cadastro de visitantes no condomínio.

Nosso guia para agendar visitas a imóveis para alugar mostra como transformar essas respostas em horários que as pessoas possam reservar.

Documentos

• Matrícula atualizada do imóvel ou documento que comprove o direito de alugar.
• Documentos do proprietário e, se for empresa, o contrato social e a procuração de quem assina.
• Contrato de locação anterior ou o modelo que o proprietário quer usar.
• Carnê do IPTU, contas de consumo e, em condomínio, a declaração de quitação das taxas condominiais.
• Dados para o repasse do aluguel.

Os documentos exigidos mudam de um lugar para outro. Pergunte à sua imobiliária ou a um advogado local o que se aplica.

Fotos e anúncio

• Você pode fotografar, ou o proprietário tem fotos recentes?
• Se houver morador, quando você pode fotografar, e como vai deixar de fora a correspondência, os objetos pessoais e as fotos de família?
• Há algo que o proprietário não quer mostrar nem informar, como o número exato do apartamento?
• Em quais portais o anúncio vai sair, e ele quer aprovar antes de publicar?
• Com que frequência quer receber notícias de visualizações e visitas?

Depois da captação: confirme por escrito

Com as respostas em mãos, envie ao proprietário um resumo curto: valor, o que está incluído, garantia, datas, animais, requisitos e o que ainda estiver "a confirmar". Peça que ele responda dizendo que está correto. Essa mensagem vira a base do anúncio, e se algo mudar depois, você atualiza primeiro o resumo e depois os portais.

Com as respostas confirmadas, você monta o anúncio colocando-as em ordem. Nosso guia sobre como fazer um anúncio de imóvel para alugar mostra como transformá-las em um texto que responde às dúvidas antes que cheguem.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, cada imóvel terá um link com fotos, dados e preço, então o que você confirmou com o proprietário fica em um só lugar, e você pode enviar esse link por mensagem ou e-mail, ou publicá-lo no seu site e nas redes sociais. Os interessados vão agendar a própria visita nos horários que você abrir.

A IA vai redigir a descrição do anúncio a partir dos dados do imóvel, e você vai revisar e editar o texto antes de publicar qualquer coisa. Os proprietários vão ver visualizações, visitas e comentários sem precisar perguntar a você. Veja o que está planejado para corretores de imóveis.