Divisão de comissão entre corretores: o que pôr no papel

A divisão de comissão entre corretores é o acordo entre dois corretores, ou suas imobiliárias, que trabalham juntos num imóvel para alugar: um traz o imóvel, o outro traz o inquilino, e os dois recebem da mesma comissão. O acordo de parceria diz como a comissão é dividida, quem faz o quê e quando o dinheiro é repassado. Escreva antes da primeira visita, enquanto os dois ainda concordam.

Este guia é para corretores que alugam imóveis para proprietários e fazem parcerias com colegas para fechar a locação.

Por que formalizar a parceria numa locação

Uma parceria coloca o imóvel na frente de mais gente. Um colega pode ter um cliente procurando exatamente aquele apartamento, ou atender inquilinos que você nunca vai conhecer. Para o proprietário, isso pode significar menos semanas de imóvel vazio.

A comissão de locação costuma ser menor que a de venda, e o negócio pode fechar em poucos dias. Por isso muitos pulam a papelada. Na assinatura, cada um lembra do combinado de um jeito, e não há nada escrito.

Por que as parcerias viram briga

As discussões entre corretores numa locação costumam vir de poucas situações:

• Dois corretores dizem que trouxeram o mesmo inquilino. O cliente viu o anúncio num portal e depois um colega mandou o link no WhatsApp.
• A divisão foi combinada num áudio. "Meio a meio" queria dizer metade da comissão inteira para um e metade do que sobrou, depois da parte da imobiliária, para o outro.
• O negócio mudou. O proprietário baixou o aluguel, o prazo do contrato encurtou ou o inquilino negociou um mês de carência, e ninguém combinou como isso afeta a comissão.
• O repasse atrasa ou não vem. O proprietário paga um corretor, que leva semanas para repassar a parte do outro.
• O contrato termina antes. O inquilino sai depois de dois meses e o proprietário pede parte da comissão de volta. Quem devolve o quê?

Se vocês deixaram a resposta por escrito antes, os dois partem do mesmo texto escrito. Alguns casos ainda podem precisar das imobiliárias ou de mediação.

O que pôr no acordo de divisão de comissão

Uma página costuma bastar, desde que cubra estes pontos. Se a sua imobiliária tem um modelo de contrato de parceria, use, e quem precisa assinar assina. Uma mensagem que os dois respondam com "de acordo" só serve onde as imobiliárias e as regras locais aceitam.

Quem participa

• O nome completo dos dois corretores, suas imobiliárias e o número de inscrição no CRECI.
• Quem representa o proprietário e quem atende o inquilino.
• Se o proprietário sabe e concorda com a parceria.

O imóvel e o negócio

• O endereço e a unidade, por exemplo Apto 42, Rua das Acácias.
• A que a divisão se aplica: só a esta locação, ou também a uma renovação, uma venda futura ou outros imóveis do mesmo proprietário.
• Quando o acordo começa e quando termina se ninguém alugar.

Como a comissão é dividida

• A comissão total paga pelo proprietário (ou pelo inquilino), em valor ou fórmula, por exemplo o primeiro aluguel.
• Como ela é dividida entre os dois lados, em percentual ou valor fixo.
• Se a divisão é calculada sobre a comissão inteira ou depois da parte da imobiliária, de impostos ou despesas.

Não existe divisão certa para todos: uns dividem meio a meio, outros dão mais a quem trabalha mais. Seja qual for a escolha, escreva a fórmula e um exemplo com números, para ninguém ler de dois jeitos.

O que cada corretor faz

• Quem publica o anúncio, responde aos interessados e faz as visitas.
• Quem analisa a ficha cadastral e os documentos, quem prepara o contrato e quem vai à assinatura.

Quando o cliente é de quem

É aqui que começam muitas brigas. Combinem com as imobiliárias como um cliente fica "registrado" no nome de um corretor: por exemplo, o primeiro que mandou o imóvel para aquela pessoa por mensagem ou e-mail, com a data, a não ser que ela já trabalhe com outro corretor. Guardem essas mensagens como prova. Se o inquilino chegou pelo link público do anúncio ou por um portal, digam de quem é esse cliente.

Quando e como o dinheiro é repassado

• Quando a comissão é devida (na assinatura, na entrega das chaves ou quando o proprietário paga) e quando vence.
• Quem recebe a comissão do proprietário ou do inquilino, e em quantos dias repassa a parte do outro.
• Como é pago (Pix, transferência, por meio de cada imobiliária) e quem emite qual nota fiscal ou recibo.
• O que acontece se o proprietário atrasar ou pagar só uma parte.

Se o negócio mudar ou cair

• Como a comissão muda se o aluguel ou o prazo mudarem antes da assinatura.
• O que acontece se o inquilino desistir depois de pagar um sinal, ou se o proprietário tirar o imóvel do mercado.
• Se parte da comissão tiver de ser devolvida pelo contrato com o proprietário porque a locação terminou antes, como os dois dividem essa devolução.

Como resolver uma divergência

Definam um primeiro passo simples, como uma conversa entre as duas imobiliárias dentro de uma semana. Se não resolver, digam se vão tentar uma mediação antes de procurar um advogado.

Confira as regras de onde você trabalha

As leis e os órgãos da profissão definem quem pode receber comissão e como, e as regras mudam bastante. Alguns exemplos:

• Brasil: a intermediação imobiliária é uma profissão regulamentada. Os corretores se inscrevem no CRECI da sua região, com regras do COFECI, e a divisão costuma ficar num contrato de parceria entre os corretores ou as imobiliárias. Cada parte emite a sua nota ou recibo, com efeitos fiscais que vale conferir com o seu contador.
• Estados Unidos: a licença é estadual, e em geral o corretor recebe por meio do seu próprio broker, não direto de outro corretor ou do proprietário.
• México: alguns estados têm registro ou lei própria para assessores imobiliários, e outros não.

Em muitos lugares não é permitido repassar parte da comissão para alguém sem inscrição ou licença, nem como agradecimento. Antes de assinar, confira as regras do lugar onde o imóvel fica e onde cada corretor trabalha, e pergunte à sua imobiliária, ao CRECI ou a um advogado se algo não estiver claro.

Um exemplo completo

Os números abaixo são inventados e não são uma divisão recomendada.

Apto 42, Rua das Acácias. Corretora que captou: Daniela (Imobiliária Norte). Corretor do inquilino: Luís (Porto Imóveis). O proprietário paga uma comissão igual ao primeiro aluguel e concordou por escrito com a parceria. Divisão: 50% para cada imobiliária, sobre a comissão inteira. Daniela publica o anúncio e atende o proprietário; Luís mostra o apartamento aos clientes dele e cuida da ficha cadastral. O cliente fica registrado no nome de quem mandou o imóvel primeiro, com a data, a não ser que já trabalhe com outro corretor. A imobiliária de Daniela recebe a comissão e repassa a parte da imobiliária de Luís em 5 dias úteis. Se o inquilino sair nos 3 primeiros meses e houver devolução prevista no contrato com o proprietário, cada imobiliária devolve metade.

Se o aluguel for de R$ 3.000, a comissão é de R$ 3.000 e cada imobiliária recebe R$ 1.500. Depois, cada corretor recebe conforme o seu acordo com a imobiliária.

Mande para o outro corretor, colete a assinatura ou um "de acordo" por escrito, conforme as imobiliárias exigirem, e guarde junto com o imóvel.

Registre tudo enquanto o negócio anda

Enquanto o imóvel está anunciado, guarde num só lugar quem mandou o imóvel para qual cliente e quando, quem agendou e fez cada visita, e as datas da ficha, da assinatura e do pagamento. No repasse, os dois usam as mesmas datas e a mesma fórmula.

Se você capta um imóvel sabendo que pode fazer parceria, pergunte ao proprietário na primeira reunião; o nosso guia de captação de imóveis para locação traz as perguntas sobre autorização e honorários. E quando um colega fizer algumas visitas, peça o retorno no seu formato para o seu relatório de visitas ao proprietário ficar completo.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, você vai poder compartilhar um imóvel com colegas e definir a divisão da comissão ao compartilhar, para os números combinados ficarem junto do imóvel e não num chat. As mensagens dos interessados vão chegar numa só caixa de entrada, e as visitas vão ser agendadas pelo link do anúncio, então você vai ter mensagens e visitas com data para comparar com o acordo.

O controle de comissões vai mostrar quanto cada imóvel deve, quanto já foi pago e quanto falta, para você e para o colega com quem você compartilhou. As regras sobre inscrição e notas fiscais continuam valendo onde você trabalha. Veja o que está planejado para corretores.