Reajuste do aluguel: como funciona e o que conferir

Quando chega o aviso de reajuste do aluguel, entender como funciona ajuda a decidir o que fazer. O aviso costuma trazer um valor novo e uma data, e pouco mais. Antes de responder, vale saber se o reajuste segue o contrato e as regras do lugar onde você mora, quanto ele soma em um ano e o que você pode pedir. Confira isso primeiro e responda por escrito, assim você ganha tempo para pensar e fica com um registro do que disse.

Este guia é para inquilinos: o que conferir, quanto o novo aluguel pesa no orçamento, como responder e onde buscar ajuda.

Por que vale a pena conferir o reajuste com calma

O aluguel costuma ser o maior gasto do mês, e o reajuste se repete todo mês enquanto você morar ali. Uma diferença que parece pequena pesa no fim do ano e pode aumentar valores ligados ao aluguel, como uma multa por atraso calculada em porcentagem.

O aviso também traz prazos. Muitos contratos e regras locais dão um tempo para aceitar, responder ou avisar que você vai sair. Se você esperar o primeiro boleto com o valor novo, talvez já tenha perdido algumas opções.

Por que o reajuste pega o inquilino de surpresa

O aviso costuma chegar com pouco contexto: um valor novo, uma data e às vezes um motivo, como o IPTU ou o condomínio. As informações para avaliar estão espalhadas. O contrato é um PDF num e-mail antigo. Os recibos estão divididos entre o app do banco, uma conversa no WhatsApp e uma gaveta. Ninguém lembra direito o que o proprietário disse sobre o aluguel na mudança.

E as regras mudam de um lugar para outro. No Brasil, o reajuste costuma seguir um índice de inflação previsto no contrato, uma vez por ano. Em outros países pode haver um teto, nenhum limite ou outras regras. O que aconteceu com um amigo em outro contrato pode não valer para o seu.

Reajuste do aluguel: como funciona e o que conferir primeiro

Responda estas perguntas antes de falar com o proprietário. Anote o que encontrar, com o número da cláusula e as datas.

O que diz a cláusula de reajuste?

Pegue o contrato assinado e leia as cláusulas sobre o valor, o prazo e o reajuste.

• O índice. Muitos contratos no Brasil indicam um índice de inflação, como o IGP-M ou o IPCA. Confira qual é o seu.
• A periodicidade. O reajuste por índice costuma ser anual, no aniversário do contrato. Um reajuste antes de completar um ano merece uma pergunta.
• O cálculo. O novo valor é o aluguel atual mais a variação do índice acumulada nos 12 meses. Um exemplo com números inventados: aluguel de R$ 2.000 e índice acumulado de 4% dão R$ 2.000 + R$ 80 = R$ 2.080. Os índices são publicados por fontes oficiais, então você pode conferir o percentual.
• Renovação. Se o aumento vem junto com um contrato novo, ou se o contrato já passou do prazo e segue por prazo indeterminado, o valor pode ser negociado de outra forma. Leia o contrato novo inteiro: outras condições podem ter mudado.

Se o percentual pedido é maior que o índice do contrato, pergunte por escrito de onde veio a diferença.

O aviso segue as regras?

Confira:

• Quando você recebeu e a partir de quando vale o novo valor.
• Como chegou: carta, e-mail, mensagem ou só uma ligação. Um aviso só de boca dificulta comprovar depois.
• O que diz: o valor atual, o valor novo, o índice usado, a data de início e quem envia.

Guarde o aviso e o e-mail ou envelope em que ele chegou. A data de recebimento pode importar. Para comparar, o nosso guia para proprietários sobre a carta de reajuste de aluguel mostra o que um aviso completo deve trazer.

O valor respeita a lei e o contrato?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e as regras sobre reajuste de contratos tratam do assunto. Os detalhes de cada caso, como contratos antigos, revisão do valor ou aluguel comercial, pedem uma conversa com a Defensoria Pública, um advogado ou um serviço de orientação ao inquilino. Se você mora fora do Brasil, consulte o órgão de habitação da sua cidade ou uma associação de inquilinos.

O reajuste chegou logo depois de uma reclamação?

Se o aviso apareceu pouco depois de você pedir um conserto, anote as datas das duas coisas e pergunte a um serviço de orientação se isso muda algo no seu caso. Muitos reajustes são só a aplicação anual do índice, então busque orientação antes de levar o assunto ao proprietário.

Calcule o que o novo aluguel significa para você

Com os fatos conferidos, coloque números. Com valores inventados:

1. A diferença por mês: aluguel novo de R$ 2.080 menos o atual de R$ 2.000 dá R$ 80 a mais por mês.
2. A diferença por ano: R$ 80 × 12 dá R$ 960 por ano.
3. Outros valores ligados ao aluguel: multa por atraso em porcentagem, ou a garantia, só se o contrato e a lei permitirem ajuste.
4. Imóveis parecidos na região: procure anúncios do mesmo tamanho perto de você, para ver se o novo valor acompanha o mercado.
5. O custo da mudança: uma nova garantia (caução, fiador ou seguro-fiança), o frete, dias de trabalho perdidos e a multa por rescisão, se você ainda estiver no prazo. Some tudo antes de comparar um anúncio mais barato com o novo aluguel.

Com esses números você vê quanta margem tem e se vale mais negociar, aceitar ou se mudar.

Como responder: negociar, aceitar ou se mudar

Responda por escrito, mesmo que também converse por telefone. Uma mensagem curta e educada registra o que você pediu e o que o proprietário respondeu.

Pergunte e negocie

Se algo não está claro, peça por escrito: o índice usado, o período e como chegaram ao valor. O índice está no contrato, mas o valor pode ser negociado. Se você quer ficar e o reajuste pesa, pode propor:

• Um percentual menor, com base nos anúncios parecidos que você encontrou.
• Outro índice, se o do contrato subiu muito mais que os outros no período.
• Um contrato mais longo com valor estável, se você pretende ficar.
• Um reajuste em etapas: uma parte agora e outra em seis meses.

O seu histórico como inquilino conta aqui. Pagar em dia, avisar rápido sobre consertos e cuidar do imóvel são motivos para o proprietário preferir que você fique. Uma mensagem que você pode adaptar:

Olá, Sra. Rivera,

Obrigado pelo aviso de 15 de outubro sobre o reajuste do apartamento 42, Rua das Acácias, 210. Quero continuar no imóvel. Poderia me enviar o índice e o período usados no cálculo dos R$ 2.080?

Pago em dia desde que me mudei, e apartamentos parecidos na região estão anunciados entre R$ 2.000 e R$ 2.050. A senhora aceitaria R$ 2.040 a partir de 1º de janeiro, com renovação por 12 meses?

Atenciosamente,

Daniel Ortiz

Se você aceitar

Peça por escrito o valor novo, a data de início e qualquer outra condição que mude: um aditivo assinado, um contrato novo ou um e-mail de confirmação. Atualize o débito automático ou o Pix agendado na data certa e confira se o próximo recibo de aluguel mostra o valor novo e o mês certo.

Se decidir se mudar

Avise como o contrato pede, dentro do prazo, e guarde uma cópia com comprovante de entrega. Se ainda estiver no prazo do contrato, leia o nosso guia sobre rescisão de contrato de aluguel antes do prazo antes de enviar qualquer coisa. Até sair, continue pagando o aluguel devido, inclusive um reajuste válido que comece antes da sua saída.

Onde buscar ajuda

Se o reajuste parece acima do contrato, o aviso chegou em cima da hora ou o momento preocupa você, busque orientação antes de se recusar a pagar ou parar de pagar. Deixar de pagar pode gerar multa, juros e uma ação de despejo, mesmo que você ache que o reajuste está errado.

Conforme o lugar onde você mora, podem ajudar:

• A Defensoria Pública do seu estado.
• Um advogado que atenda inquilinos, ou o núcleo de prática jurídica de uma faculdade.
• Uma associação de inquilinos ou de moradores da sua região.

Leve o contrato, o aviso, os recibos de aluguel e as mensagens com o proprietário.

Como o RentalThread vai facilitar

Com o RentalThread, o seu contrato e os seus documentos vão ficar num só lugar, com um aviso antes da renovação, para você conferir a cláusula de reajuste e a data de término antes de o aviso chegar. O aluguel pago online virá com recibo todo mês e lembretes antes de cada vencimento.

Quando o valor mudar, você e o proprietário vão ver o mesmo contrato, os mesmos recibos e as mesmas datas, sem procurar em e-mails e conversas antigas. Veja o que planejamos para inquilinos.