Quanto cobrar por serviço de manutenção e pequenos reparos

Saber quanto cobrar por serviço de manutenção é uma conta que você faz uma vez e depois reaproveita. Se cobrar pouco por um pequeno reparo, você trabalha por menos do que custa chegar até lá. Se cobrar demais, o proprietário escolhe o outro orçamento. Em imóveis alugados, proprietários e administradoras mandam os mesmos tipos de serviço várias vezes, então um preço que você consegue explicar e repetir faz com que chamem você de novo.

Este guia é para encanadores, eletricistas, quem trabalha como marido de aluguel e outros profissionais de manutenção que fazem pequenos reparos em imóveis alugados: uma descarga que não para de correr, uma tomada frouxa, uma porta que agarra, uma torneira pingando. Ele mostra como calcular seu custo real por hora, quando cobrar por hora ou preço fechado, uma planilha para cada serviço e os detalhes que deixam um serviço em imóvel alugado mais caro do que parece. Todos os valores são exemplos inventados para mostrar a conta, não preços de mercado.

Por que é fácil cobrar pouco em serviços pequenos

Um conserto de 20 minutos ocupa mais do que 20 minutos do seu dia. Antes de mexer na torneira, você dirige até o imóvel, procura onde estacionar, espera o inquilino abrir e descobre qual reparo a torneira usa. Se a peça não está no carro, é preciso ir à loja de material de construção e voltar outro dia.

Em um imóvel alugado tem mais coisa em volta do serviço. Você conversa com o inquilino, manda fotos para o proprietário, espera a aprovação e às vezes corre atrás do pagamento semanas depois. Nada disso aparece se você cobra só o tempo com a ferramenta na mão.

O proprietário vê pelo outro lado. Ao comparar dois orçamentos, ele vê dois totais, e se o seu for bem mais alto sem nada que explique, vai escolher o outro.

Calcule seu custo real por hora

Comece pelo que uma hora de trabalho custa para você, antes de qualquer lucro. Você precisa de três números:

1. Quanto quer ganhar por ano como seu próprio salário.
2. Quanto o negócio custa por ano: carro e combustível, ferramentas e a troca delas, seguro, celular, licenças, aplicativos, contador e os impostos que você separa.
3. Quantas horas você consegue cobrar. Conte as horas que você cobra, incluindo deslocamento e preparo se você coloca isso no preço de cada serviço, como na planilha mais abaixo. Fazer orçamento, comprar material, responder mensagens e emitir nota é tempo que ninguém paga, então deixe de fora.

Some os dois primeiros e divida pelo terceiro. Esse é o seu custo por hora para não ter prejuízo.

Um exemplo com números inventados: você quer ganhar R$ 50.000 por ano e o negócio custa R$ 15.000. Você trabalha umas 2.000 horas, mas só 1.300 são em serviços pagos. R$ 65.000 ÷ 1.300 = R$ 50 por hora para cobrir salário e custos. Acrescente 30% de lucro sobre esse custo, como neste exemplo, e sua hora fica em R$ 65. Os exemplos abaixo usam esse valor.

Use os seus números. Se as suas horas cobráveis saírem menores do que você esperava, o seu custo por hora sobe.

Escolha como cobrar: por hora, preço fechado ou os dois

Você pode usar mais de um método, conforme o quanto conhece o serviço antes de começar.

• Por hora mais material serve para o que você ainda não vê: um vazamento dentro da parede, uma tomada sem energia sem causa clara, uma primeira visita para diagnóstico. Diga no orçamento o que define o valor final.
• Preço fechado por tarefa serve para serviços que você já fez muitas vezes: trocar o reparo da caixa acoplada, o reparo de uma torneira, um sifão, uma luminária. O proprietário sabe o total desde o início, e se você terminar rápido, a diferença fica com você.
• Um valor mínimo cobre o custo de chegar em serviços muito pequenos. Se mão de obra e deslocamento somarem menos, o proprietário paga só o mínimo. Uma taxa de visita separada só faz sentido se o deslocamento ainda não estiver no preço. Alguns descontam a taxa se o serviço for aprovado. Diga como você faz.

Monte uma tabela de preços dos serviços mais comuns

Anote os serviços que você mais faz com um preço fechado para cada um: o tempo normal, uma folga para imprevistos, as peças e o total. Atualize quando o preço das peças mudar. Com uma tabela, você faz orçamentos mais rápido e mantém os preços coerentes, o que importa quando a mesma administradora compara seus serviços mês a mês.

Quanto cobrar por serviço de manutenção: uma planilha curta para cada um

Em cada serviço, passe pelas mesmas linhas:

Exemplo: descarga correndo no apartamento 2C da Rua dos Pinheiros, 40 (todos os valores são exemplos):

Na sua tabela de preços fica assim: "Trocar reparo completo da caixa acoplada: R$ 120, peças incluídas". Na próxima vez que esse serviço aparecer, você manda o preço com as fotos sem começar do zero.

Leve o resultado para um orçamento claro: nosso guia sobre como fazer orçamento de serviço de manutenção traz os campos que o proprietário confere e um exemplo preenchido.

O que deixa um serviço em imóvel alugado mais caro

Um serviço em imóvel alugado pode levar mais tempo que o mesmo serviço na casa do próprio dono. Inclua isso no preço ou combine por escrito antes de começar:

• Acesso. Talvez você precise combinar com o inquilino, pegar chaves ou esperar na porta. Combine o que acontece se ninguém estiver no horário marcado e se a visita perdida é cobrada. Nosso guia sobre como organizar a agenda de serviços mostra como confirmar o acesso na véspera.
• Aprovações. Uma administradora pode aprovar só até um limite definido pelo proprietário. Se o seu preço passar dele, o serviço espera. Quando fizer sentido, ofereça duas opções, como consertar ou trocar, cada uma com o seu total.
• Serviço extra. Diga no orçamento que, se encontrar mais do que o previsto, você para, manda fotos e preço e espera a aprovação por escrito.
• Urgências e fora do horário. Combine o valor antes do primeiro chamado de emergência.
• Relatórios. As fotos de antes e depois e uma nota curta para o proprietário tomam alguns minutos por serviço. Conte esse tempo.
• Condições de pagamento. Se um proprietário paga 30 dias depois da nota, essa espera tem custo. Diga quando vence o pagamento e como você recebe (Pix, transferência, cartão).

Compare seus preços com os da sua região

O seu custo mostra o menor preço que você pode cobrar. O mercado da sua cidade mostra quanto espaço você tem acima dele.

• Pergunte a colegas de confiança quanto cobram pelos serviços comuns, e preste atenção na loja de material.
• Se um proprietário disser que outro orçamento saiu mais barato, pergunte o que estava incluído. Um total baixo pode deixar de fora as peças, a visita ou a garantia.
• Compare durante um mês o tempo que você calculou com o tempo real. Se os serviços pequenos sempre demoram mais, aumente a folga.
• Revise seus valores uma vez por ano e quando seus custos mudarem.
• Licenças, ISS, nota fiscal e as regras do MEI variam conforme a cidade e a sua situação. Confira as regras de onde você trabalha, se possível com um contador, e inclua o que se aplica.

Você não precisa igualar todo preço mais baixo. Um proprietário ou uma administradora com serviço constante nos imóveis alugados também leva em conta um orçamento claro e um profissional que chega no horário combinado.

Como o RentalThread vai facilitar

O RentalThread está sendo planejado para ajudar os profissionais de manutenção com a papelada de cada serviço. Proprietários e administradoras vão mandar os serviços com fotos, endereço, instruções de acesso e uma descrição preparada com IA que eles revisam antes de enviar, então você vai conseguir orçar mais serviços sem uma primeira visita só para olhar.

Você vai ter modelos de orçamento para os seus serviços comuns, e a IA vai preparar um rascunho de orçamento com os dados do serviço, que você revisa e corrige antes de enviar. As aprovações e o serviço extra vão ficar registrados por escrito no fio do serviço, o material e os comprovantes vão ficar junto com o serviço, e você vai ver seus ganhos por mês.