Comisión compartida entre asesores: qué poner por escrito

Una comisión compartida es el acuerdo entre dos asesores inmobiliarios, o sus inmobiliarias, que trabajan juntos una propiedad en renta: uno trae el inmueble, el otro trae al inquilino, y los dos cobran de la misma comisión. El convenio dice cómo se reparte, quién hace qué y cuándo se paga. Escríbelo antes de la primera visita, mientras los dos están de acuerdo.

Esta guía es para asesores que rentan propiedades por encargo de los propietarios y trabajan con colegas para colocarlas.

Por qué conviene un convenio de comisión compartida en rentas

Compartir una propiedad hace que más gente la vea. Un colega puede tener a un cliente que busca justo ese departamento, o trabajar con inquilinos que tú nunca vas a conocer. Para el propietario, eso puede significar menos semanas vacío.

La comisión de una renta suele ser menor que la de una venta, y la operación puede cerrarse en días. Por eso muchos se saltan el papeleo. Al firmar, cada quien recuerda el trato distinto y no hay nada escrito.

Por qué las operaciones compartidas terminan en pleito

Los desacuerdos entre asesores en una renta suelen salir de unas cuantas situaciones:

• Dos asesores dicen que trajeron al mismo inquilino. El cliente vio el anuncio en un portal y luego un colega se lo mandó por WhatsApp.
• El reparto se acordó en un audio. "Mitad y mitad" era, para uno, la mitad de la comisión completa y, para el otro, la mitad de lo que quedaba tras el corte de la inmobiliaria.
• El trato cambió. El propietario bajó la renta, el contrato quedó más corto o el inquilino negoció un mes gratis, y nadie acordó cómo afecta eso a la comisión.
• El pago llega tarde o no llega. El propietario le paga a un asesor, que tarda semanas en pasarle su parte al otro.
• El contrato termina antes. El inquilino se va a los dos meses y el propietario pide parte de la comisión. ¿Quién devuelve qué?

Si lo dejaron por escrito antes, los dos parten del mismo texto escrito, aunque algunos casos quizá necesiten a las inmobiliarias o una mediación.

Qué poner en un convenio de comisión compartida

Casi siempre basta una página, siempre que cubra estos puntos. Si tu inmobiliaria tiene un formato, úsalo, y que lo firme o apruebe quien deba hacerlo. Un "de acuerdo" por mensaje solo sirve donde las inmobiliarias y las reglas locales lo aceptan.

Quiénes participan

• El nombre completo de los dos asesores, sus inmobiliarias y su número de registro o licencia, si lo tienen.
• Quién representa al propietario y quién trabaja con el inquilino.
• Si el propietario sabe y acepta que la propiedad se comparte.

La propiedad y la operación

• La dirección y el número, por ejemplo Departamento 4B, Calle Arces.
• A qué se aplica el reparto: solo a este contrato, o también a una renovación, una venta posterior u otros inmuebles del mismo propietario.
• Cuándo empieza el convenio y cuándo termina si no se encuentra inquilino.

Cómo se reparte la comisión

• La comisión total que paga el propietario (o el inquilino), como monto o como fórmula, por ejemplo un mes de renta.
• Cómo se divide entre las dos partes, en porcentaje o en monto fijo.
• Si el reparto se calcula sobre la comisión completa o después de la parte de la inmobiliaria, impuestos o gastos.

No hay un reparto correcto para todos: unos dividen en partes iguales y otros dan más a quien trabaja más. Elijas lo que elijas, escribe la fórmula y un ejemplo con números, para que nadie la lea de dos maneras.

Qué hace cada asesor

• Quién publica el anuncio, responde a los interesados y da las visitas.
• Quién revisa la solicitud y los documentos, quién prepara el contrato y quién va a la firma.

Cuándo un cliente es de quién

Aquí empiezan muchos pleitos. Acuerden con sus inmobiliarias cómo se "registra" un cliente a nombre de un asesor: por ejemplo, el primero que le mandó la propiedad por mensaje o correo, con la fecha, salvo que ya trabaje con otro asesor. Guarden esos mensajes como prueba. Si el inquilino llegó por el enlace público del anuncio o por un portal, digan de quién es ese cliente.

Cuándo y cómo se paga

• Cuándo se gana la comisión (al firmar, al mudarse el inquilino o cuando paga el propietario) y cuándo se tiene que pagar.
• Quién recibe la comisión del propietario o del inquilino, y en cuántos días le paga su parte al otro.
• Cómo se paga (transferencia, a través de cada inmobiliaria) y quién emite qué factura o recibo.
• Qué pasa si el propietario paga tarde o solo paga una parte.

Si el trato cambia o se cae

• Cómo cambia la comisión si cambian la renta o el plazo antes de firmar.
• Qué pasa si el inquilino se echa para atrás después de dar un depósito, o si el propietario retira el inmueble.
• Si hay que devolver parte de la comisión según el acuerdo con el propietario porque el contrato terminó antes, cómo se reparte esa devolución.

Cómo resuelven un desacuerdo

Pongan un primer paso sencillo, como una llamada entre las dos inmobiliarias dentro de la semana. Si su asociación ofrece mediación, digan si la van a usar.

Revisa las reglas donde trabajas

Las leyes y las asociaciones profesionales deciden quién puede cobrar una comisión y cómo, y las reglas cambian mucho:

• México: algunos estados tienen su propio registro o ley para asesores inmobiliarios y otros no. Si cada parte factura lo suyo (con su CFDI), eso tiene efectos fiscales que conviene revisar con tu contador.
• Estados Unidos: la licencia inmobiliaria es estatal. En general, el agente cobra a través de su propio bróker, no directamente de otro agente ni del propietario.
• Brasil: la intermediación es una profesión regulada. Los corredores se registran en el CRECI de su región, con reglas del COFECI, y el reparto suele quedar en un contrato de colaboración.

En muchos lugares no está permitido pagar parte de una comisión a alguien sin licencia o registro, aunque sea como agradecimiento. Antes de firmar, revisa las reglas donde está la propiedad y donde trabaja cada asesor, y si algo no está claro, pregunta a tu inmobiliaria, a tu asociación o a un abogado.

Un ejemplo completo

Los números son inventados y no son un reparto recomendado.

Departamento 4B, Calle Arces. Asesora que capta: Daniela (Inmobiliaria Norte). Asesor del inquilino: Luis (Casa Puerto). El propietario paga un mes de renta de comisión y aceptó por escrito compartir la propiedad. Reparto: 50% para cada inmobiliaria, sobre la comisión completa. Daniela publica el anuncio y atiende al propietario; Luis muestra el departamento a sus clientes y lleva su solicitud. Un cliente queda registrado a nombre de quien le mandó la propiedad primero, con la fecha, salvo que ya trabaje con otro asesor. La inmobiliaria de Daniela recibe la comisión y le paga a la de Luis en 5 días hábiles. Si el inquilino se va en los primeros 3 meses y corresponde una devolución según el acuerdo con el propietario, cada inmobiliaria devuelve la mitad.

Si la renta es de $15,000, la comisión es de $15,000 y cada inmobiliaria recibe $7,500. Luego, cada asesor cobra según su acuerdo con su inmobiliaria.

Mándalo al otro asesor, consigue la firma o un "de acuerdo" por escrito, según lo que pidan sus inmobiliarias, y guárdalo junto con la propiedad.

Lleva el registro mientras avanza la operación

Mientras la propiedad está publicada, guarda en un solo lugar quién le mandó la propiedad a qué cliente y cuándo, quién agendó y dio cada visita, y las fechas de la solicitud, la firma y el pago. Al cobrar, los dos usan las mismas fechas y la misma fórmula.

Si captas una propiedad sabiendo que tal vez la compartas, pregúntale al propietario en la primera reunión; nuestra guía de captación de inmuebles en renta incluye las preguntas sobre autorización y honorarios. Y cuando un colega dé algunas visitas, pídele los comentarios en tu formato para que tu reporte de visitas al propietario esté completo.

Cómo te ayudará RentalThread

Con RentalThread podrás compartir una propiedad con colegas y fijar el reparto de la comisión al compartirla, así los números quedan junto a la propiedad y no en un chat. Los mensajes de interesados llegarán a una sola bandeja y las visitas se agendarán desde el enlace del anuncio, así que tendrás mensajes y visitas con fecha para cotejarlos con el convenio.

El seguimiento de comisiones mostrará cuánto se debe por cada propiedad, cuánto se ha pagado y cuánto falta, para ti y para el colega con quien la compartiste. Las reglas sobre licencias y facturas siguen aplicando donde trabajas. Mira lo que tenemos planeado para asesores inmobiliarios.